Гражданское право. Часть II: Шпаргалка.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гражданское право. Часть II: Шпаргалка.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

От сделки до ее регистрации

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Комментарий к Ст. 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья подчеркивает решающую значимость оферты и ее акцепта как непременной и единственно необходимой конструкции (процедуры) заключения договора. Оферта и ее принятие — это и есть достижение согласия по всем существенным условиям договора и, следовательно, его заключение.

2. Указанное правило распространяется на договоры консенсуальные, которые составляют подавляющее большинство гражданско-правовых соглашений. Для реальных же договоров (договоры займа, перевозки груза, хранения и т.д.) необходимо не только достижение соглашения по всем существенным условиям, но и фактическая передача имущества. Например, стороны могут договориться о сумме и сроке возврата денег по договору займа, однако только с передачей денег возникают договорные отношения. До передачи денег, даже если все согласовано и оформлено письменно, договора нет, равно как нет и права требовать его исполнения.

Наука.

В противоположность сделкам, заключаемым в присутствии обоих контрагентов, которое допускает непосредственно изъявление и восприятие воли, возможны договоры между отсутствующими. Это последнее понятие с юридической точки зрения определяется не моментом пространственной разъединенности, а моментом разъединенности по времени изъявления воли.

Г.Ф.Шершеневич

Судебная практика.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами. Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 433, ст. 440, п. 1 ст. 441) (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

Продавец обязан передать товар покупателю в определенном месте; со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару; в согласованном количестве и ассортименте; соответствующей комплектности; установленного качества; в надлежащей упаковке; свободным от прав третьих лиц.

Продавец должен предъявить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре и предприятии-изготовителе и проинформировать его о специальных правилах использования, транспортировки и хранения товаров, опасных для жизни, разработанных его изготовителем (Закон РФ «О защите прав потребителей»).

Права продавца ограничены: он может лишь требовать плату за проданный товар.

Ограничены также и обязанности покупателя: он обязан лишь оплатить товар.

В то же время права покупателя расширены, покупатель имеет право: 1) осмотреть товар до заключения договора и потребовать в его присутствии проверки свойств или демонстрации его использования;

2) на обмен доброкачественного непродовольственного товара на аналогичный товар, но другого размера, фасона, расцветки, комплектации в течение 14 дней после совершения покупки при условии сохранения им товарного вида, ярлыков и чека. Перечень товаров, не подлежащих обмену, утв. постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55;

3) на соразмерное уменьшение покупной цены, незамедлительное устранение недостатков, на замену товара либо на возмещение понесенных убытков в случае продажи ему товара ненадлежащего качества. Это право в отношении товаров, срок годности которых не установлен, может быть реализовано в течение 6 мес. для движимых вещей и 2 лет для недвижимости; 4) не возмещать разницу в цене в случае замены недоброкачеств. товара на аналогичный, однако при обмене на товар иного размера, фасона, сорта разница в цене подлежит возмещению; 5) на получение необходимой достоверной информации о товаре, условиях его продажи и изготовителе. В случае ее непредоставления он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, а если договор заключен, отказаться от его исполнения, потребовав возврата уплаченной суммы и возмещения др. убытков.

Особенности ответственности: 1) ответственность за нарушение прав потребителя может быть возложена и на продавца, и на изготовителя; 2) продавец, не предоставивший покупателю информацию о товаре, отвечает и за недостатки товара, возникшие после его передачи, и обязан возместить убытки покупателю; 3) возмещение продавцом убытков покупателю не освобождает его от исполнения обязательства в натуре; 4) при нарушении имущественных прав потребителя возможна денежная компенсация морального вреда, полученного им, при наличии вины причинителя вреда. Размер возмещения определяется только судом с учетом характера и объема нравственных страданий потребителя, а не стоимости купленного товара.

Порядок заключения договора имеет особенности: одна из сторон будущего договора направляет контрагенту оферту – предложение заключить с ней договор, а другая сторона направляет акцепт – согласие на заключение договора. В случае если акцептант в своем ответе изменил условие договора, данный ответ считается не акцептом, а офертой, на которую контрагент должен ответить в течение 30 дней. Сторона, нарушившая это правило, должна будет возместить другой стороне убытки (это правило предусмотрено ст. 507 ГК, называемой «Урегулирование разногласий при заключении договора»).

Процедура передачи товара:

• товар передается путем отгрузки его поставщиком либо самому покупателю, либо лицу, указанному им;

• товар может быть передан на месте нахождения поставщика (выборка) на основании отгрузочной разнарядки, которая должна быть направлена поставщику за 30 дней до момента поставки (п. 2 ст. 509 ГК);

• товар может также передаваться и на месте нахождения поставщика, такая передача называется выборкой (ст. 510 ГК);

• право выбора транспорта для доставки товара принадлежит поставщику (п. 1 ст. 510 ГК);

• многооборотная тара и средства пакетирования, в которых доставлен товар, подлежат возврату поставщику (ст. 517 ГК);

• товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующий период (ч. 2 п. 3 ст. 508 ГК);

• при недопоставке товаров поставщик обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующий период (п. 1 ст. 511 ГК);

• поставка товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению (п. 2 ст. 512 ГК) и т. д.

Следует обратить внимание на то, что условия передачи товара по договору поставки сформулированы законодателем в виде прав и обязанностей соответствующих сторон.

Основаниями прекращения договора поставки являются:

• ненадлежащее исполнение договора;

• соглашение сторон о расторжении договора;

• односторонний отказ от исполнения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 523 ГК).

Основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора поставки являются:

• нарушения, допущенные поставщиком;

• поставка товаров с недостатками, не устранимыми в приемлемый для покупателя срок (п. 2 ст. 523 ГК);

• неоднократное нарушение сроков поставки товаров (п. 2 ст. 523 ГК);

• поставка недоброкачественного или некомплектного товара (п. 1 ст. 518, ст. 519, п. 2 ст. 480 ГК).

Что представляет собой договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это документ, который заключается при сделках с недвижимостью в обязательном порядке. В данном договоре обязательно должно быть указано несколько важных пунктов:

• Фабула договора, в которой должно быть прописано название сделки, данные об участвующих сторонах.
• Предмет сделки должен быть описан детально.
• Порядок передачи объекта должен быть прописан максимально детально.
• Финансовый вопрос – сколько и когда денег за объект будет перечислено продавцу.
• Обязательства с двух сторон, которых будут придерживаться и покупатель, и продавец.
• Гарантии для сделки.
• Заключение и итоги, дата составления.

Договор должен быть подписан обеими сторонами. Также к такому документу могут быть приложены акты передачи, в заключении бумаги должно детально прописываться данное положение. Соответственно, если есть в процессе сделки и другие документы, их следует прописывать также.

Порядок исполнения обязательств по ДКП следующий. Обязательства по договору купли-продажи исполняются в полном объёме, указанном в его положениях. Если одна сторона отказывается от их исполнения, её принудят к этому через суд. Например, если жильцы не выписались – их выписывают по решению суда. Если не выехали – их выселяют судебные приставы.

Недоимки при расчёте по сделке также могут высчитываться с недобросовестного покупателя в виде ежемесячных выплат по исполнительному листу. В определённых ситуациях, сторона договора, чьи права нарушены контрагентом, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается для того, чтобы передать право собственности на объект, получив взамен соразмерную сумму денег. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, куда вносятся сведения по сделке и хранятся там практически бессрочно.

Особенности заключения договора в обязательном порядке

Обязанность заключить договор может быть предусмотрена ГК, иным законом или добровольно принятым обязательством. Имеется немало случаев, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон, например:

• при заключении ос­новного договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК);
• при заключении публичного договора (ст. 426 ГК);
• при заключении договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК);
• для коммерческих орга­низаций, обладающих монополией на производство отдельных ви­дов продукции;
• обязательно заключение государственного контракта на поставку продукции для федеральных государственных нужд, если размещение заказа не влечет за собой убытков от производства соот­ветствующей продукции (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государст­венных нужд») и т.д.

Общие положения о порядке и сроках заключения договоров, обя­зательных для одной из сторон (ст. 445 ГК), применяются в случаях, когда законом, иными правовыми актами или соглашением сторон не предусмотрены другие правила и сроки заключения таких договоров. Они охватывают две различные ситуации:

1. обязанная сторона выступает в роли лица, получившего предложение заключить договор;
2. обязанная сторона сама направляет контрагенту предложение о заключении договора.

В обоих случаях действует общее правило, согласно которому пра­вом на обращение с иском в суд о разногласиях по отдельным условиям договора, а также о понуждении к его заключению наделяется то лицо, которое вступает в договорные отношения со стороной, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, т.е. контрагент обязанной стороны.

В первой ситуации, получив от контрагента оферту (проект догово­ра), сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в 30-дневный срок рассмотреть предложенные условия догово­ра. Рассмотрение условий договора и подготовка ответа на предложение заключить договор являются обязанностью, а не правом стороны, полу­чившей оферту, как это происходит при заключении договора в обычном порядке. Если же оферта исходит от стороны, обязанной заключить до­говор, и на ее предложение имеется ответ другой стороны в виде прото­кола разногласий к условиям договора, направленный в течение 30 дней, сторона, отправившая проект договора (обязанная заключить договор), должна рассмотреть возникшие разногласия в 30-дневный срок.

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий:

1. решение суда о понуждении к за­ключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту;
2. обязанность возместить другой сторо­не убытки, причиненные уклонением от заключения договора.

В слу­чаях, когда в соответствии с законом заключение отдельных видов до­говоров обязательно для одной из сторон, рассмотрение их преддого­ворных споров осуществляется судом.

Особенности заключения договора на торгах

Существенными особенностями отличается такой способ оформ­ления договорных отношений, как заключение договора на торгах (ст. 447-449 ГК). Путем проведения торгов может быть заключен лю­бой договор, если только это не противоречит его существу.

При продаже вещей или имущественных прав на открытых торгах договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заклю­чение такого договора — обязанность продавца, поэтому в случае не­обоснованного уклонения от заключения договора победитель торгов вправе потребовать понуждения продавца к его заключению, а также воз­мещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора.

В определенных случаях, предусмотренных законом, договоры о про­даже имущества, в том числе имущественных прав, могут заключаться только путем проведения торгов (в частности, при приватизации го­сударственного и муниципального имущества, при обращении взы­скания на заложенное имущество).

Собственник вещи или обладатель имущественного права, решив­ший заключить договор об их отчуждении на торгах, может сам органи­зовать торги либо обратиться к услугам специализированной организа­ции, которая выступит в качестве организатора торгов. При этом такая организация в зависимости от условий указанного договора с собствен­ником (обладателем права) выступает от его или от своего имени.

Форма торгов избирается собственником реализуемой вещи (обла­дателем права), если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя возможностями: торги могут быть прове­дены в форме либо конкурса, либо аукциона.

Разница между ними за­ключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, пред­ложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.

В свою очередь и аукцион, и конкурс могут быть открытыми или за­крытыми. В первом случае участником аукциона или конкурса, а следо­вательно, и его победителем может быть любое лицо; во втором — только лица, специально приглашенные для участия в конкурсе (аукционе).

Организатор торгов обязан обеспечить доведение до предполагае­мых участников извещения об их проведении не менее чем за 30 дней до этого. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене продаваемого объекта.

Участники торгов обязаны внести задаток, определямый извеще­нием о проведении торгов. Лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями, задаток должен быть возвращен. Зада­ток также подлежит возврату всем участникам, если торги не состоя­лись. Задаток, внесенный будущим победителем торгов, засчитывается в счет исполнения его обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права.

Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. При укло­нении одной из сторон от подписания договора для нее возникают небла­гоприятные последствия: победитель торгов утрачивает внесенный им за­даток, а на организатора торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму задатка. В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора (напри­мер, договора аренды помещения), уклонение одной из сторон от оформ­ления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так и о возме­щении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного по их результатам. Аук­цион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются несостоявшимися.

Ограничения и предпосылки заключения договора купли-продажи земельного участка

Как было сказано выше, земельные участки ─ особый вид недвижимости. Вопрос об их оборотоспособности не предполагает однозначного ответа. Это объясняется определяющей ролью земли в решении экологических проблем, организации бизнес-процессов, государственном устройстве и социальной жизни. Даже в самых либеральных экономиках оборот земли ограничивается. А случается, что земля полностью исключается из оборота, о чем российское общество знает из своего собственного опыта.

Неоднозначности в ответе на вопрос об оборотоспособности земельных участков добавляет не всегда одинаковое толкование самого термина «оборотоспособность».

Одни понимают под ним любое обращение имущественных ценностей. Другие ─ переход имущества от одного лица к другому на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов. Третьи рассматривают как совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника. Иные считают, что категории «оборот» и «рынок» фактически одно и то же.

В соответствии со статьей 129 «Оборотоспособность объектов гражданских прав» ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Эти положения Гражданского кодекса фактически адресуют к другому кодексу ─ Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ), его статье 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков», где эти ограничения установлены.

Предпосылки заключения договора купли-продажи недвижимости можно разделить на организационные и правовые. Пример организационных предпосылок ─ делимость участка или проведение кадастрового учета. Если отсутствует кадастровый номер участка вообще, не приходится говорить об объекте купли-продажи. (Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ─ сказано в статье 37 ЗК РФ).

Пример правовых предпосылок ─ публичные торги при покупке участков из государственных или муниципальных земель.

Изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законами РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при его существенном нарушении другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Одностороннее расторжение покупателем договора купли-продажи невозможно, если договор был полностью исполнен продавцом.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданный земельный участок не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 «Основания изменения и расторжения договора» ГК РФ.

Согласно статье 452 «Порядок изменения и расторжения договора» ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

В статье 453 «Последствия изменения и расторжения договора» ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора ─ прекращаются. Обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения сторонами соглашения об этом, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке ─ с момента вступления в законную силу решения суда.

Если иное не установлено законом или соглашением, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Однако если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как определить предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи?

В соответствии с общим правилом, установленным п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме. К существенным относятся условия:

• о предмете договора;
• названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
• относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Каким образом определяется предмет договора продажи недвижимости, изложено в ст. 554 ГК РФ. В этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, как сообщили судьи ФАС ПО, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (Постановление от 30.07.2009 N А06-6987/2008). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. В свою очередь, незаключенный договор не порождает прав и обязанностей его сторон и считается незаключенным с момента подписания.

Справка. Незаключенность договора означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Если имело место фактическое исполнение договора (передача имущества, выполнение работ, оказание услуг), последствия незаключенности договора определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства: вследствие неосновательного обогащения или в связи с причинением вреда (Постановление ФАС ПО от 08.09.2010 N А06-5704/2009).

Признание незаключенными договоров продажи недвижимости, условия которых не позволяют установить индивидуально определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, не редкость. Вот некоторые примеры предметов договоров, которые были признаны несогласованными.

1. Предмет договора определен как железнодорожный путь N 37 — инвентарный номер 42002, 1994 г. постройки, полезная длина пути 278 м и ширина пути 2,75 м. Судьи ФАС ВВО посчитали, что этих данных недостаточно: в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить фактическое расположение и место нахождения железнодорожного пути, а также расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Поэтому договор купли-продажи недвижимости признан незаключенным (Постановление от 16.12.2009 N А29-1038/2009).
2. Предметом договора выступило имущество, расположенное по адресу <...> в следующем составе: склад с холодильно-компрессорным оборудованием, проходная, гараж, аммиачный склад, насосная, склад, склад, склад железобетонный. При этом в договоре купли-продажи говорится: указанное имущество определено сторонами на месте, передается покупателю без оформления государственной регистрации права собственности для последующей разборки, демонтажа или реконструкции. Арбитры решили: ни договор купли-продажи, ни акт приемки-передачи не содержат каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества. Следовательно, договор купли-продажи следует считать незаключенным, что не влечет возникновения у покупателя права собственности на спорное недвижимое имущество (Постановление ФАС ВСО от 30.04.2009 N А19-10423/08-16-Ф02-1677/09).
3. Предмет договора: техника, оборудование и другое движимое и недвижимое имущество, перечисленное в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора купли-продажи. В приложении среди прочего перечислены объекты недвижимости (административное здание, пункт искусственного осеменения, склад кирпичный, коровник, механическая мастерская, магазин, торговый центр) с указанием их стоимости. Суд посчитал, что сторонами не определены индивидуализирующие признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, в связи с чем признал указанную сделку незаключенной в этой части (Постановление ФАС ДВО от 10.09.2009 N Ф03-4372/2009).

Со своей стороны, Пленум ВАС отметил: для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в нем кадастрового номера объекта недвижимости (естественно, при его наличии). Государственный учетный номер (кадастровый номер) — не повторяющийся во времени и на территории РФ номер, присваиваемый органом кадастрового учета (Росреестром) каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») . Образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования или изменение уникальных характеристик — основания осуществления кадастрового учета.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Пленум ВАС дал такие рекомендации. Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, следует расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо исходить из того, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. То есть действует правило, установленное п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Включение такого условия направлено на создание правового основания для имевших место фактических отношений сторон, и само по себе не означает, что договорные обязанности могут считаться возникшими ранее заключения договора. Так, сторона не может быть привлечена к договорной ответственности за период до заключения договора (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, в судебной практике выработан подход, согласно которому период, предшествовавший дате заключения договора, не включается в срок его действия в целях государственной регистрации сделок на недвижимость (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
*(2) Вместе с тем стороны вправе, к примеру, согласовать в договоре продажи недвижимости условие о прекращении договора в случае неисполнения покупателем в течение определенного срока обязанности по передаче продавцу суммы задатка.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

• для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
• при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами, то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Часто при заключении договора допускается ошибка — отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

1. 1. Выписку из домовой книги.
2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
3. 3. Если владелец один, – необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Договор купли-продажи включает:

• фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют,
• определяется и прописывается предмет сделки,
• устанавливается порядок передачи объекта недвижимости,
• денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне,
• обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом,
• гарантии,
• заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

• правильность написания данных об объекте,
• указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю,
• произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Похожие записи:

• Как снять ГБО с автомобиля своими руками
• Кто по законодательству является близким родственником
• НДФЛ (налог на доходы физических лиц)