Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Допускается ли продажа арендованного земельного участка

Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.

А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.

Право аренды не может быть предметом сделки, если:

• арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
• соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
• участок находится на территории особой экономической зоны;
• арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
• договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.

Порядок выкупа земельного участка из аренды

В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.

Оформление права аренды на другое лицо, при продаже недостроя

В данном случае алгоритм действий гражданина должен быть примерно следующим:

1. Обратитесь в БТИ с просьбой оформить технический план объекта строительства. Важно, что у Вас на руках должны быть не только документы об аренде земли, но и разрешение, полученное на строительство.
2. Получив технический план из БТИ, поставьте строительный объект на кадастровый учет. Данная процедура совершенно бесплатная.
3. Затем, в Росеестре Вам нужно зарегистрировать права на свой фундамент.
4. После этого, подготавливается специальный договор о продаже недостроя (при поддержке юриста) и оформляется на нового собственника.
5. Покупатель обращается к арендодателю (как правило, это органы местного самоуправления) и оформляет новый договор аренды на себя.

Обращаем Ваше внимание, что каждый из перечисленных этапов требует определенных знаний при реализации. Очень важно действовать исключительно в рамках правового поля, чтобы не нарушить действующих норм и правил. Поэтому, продажу земельного участка, находящегося в аренде, лучше проводить при поддержке юристов.

Можно ли продать недвижимость, обремененную арендой?

Продать недвижимость, обремененную договором аренды можно. Чтобы подробно ответить на вопрос, мы обратимся за советами к профессиональным юристам:

1. Чтобы договор аренды вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в местном отделе Росреестра. В этом случае, арендатор будет иметь полный перечень прав, указанных в договоре, не зависимо от того, кто владелец недвижимости и происходит ли смена собственника.
2. Чтобы продать обремененную недвижимость важно учитывать ее тип. Если договор аренды заключался с объектом, не пригодным для проживания, то это не играет большой роли, так как многие собственники просто дожидаются окончания срока аренды, либо меняют условия с арендатором. Все сложнее, когда обремененная недвижимость – это жилплощадь (квартира, земельный участок). Для проживания на купленной территории необходимо расторгнуть договор аренды.

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность

Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.

Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:

• акт о предоставлении участка государством;
• свидетельство о праве гражданина на объект;
• выписка из похозяйственной книги;
• кадастровый паспорт;
• документы о межевании;
• удостоверение личности владельца;
• заявление;
• квитанция об оплате пошлины.

Документы, необходимые для переоформления

В пакет документов, необходимых, чтобы произвести переоформление земельного участка в собственность входят:

• Заявление о передаче участка земли в частную собственность (форму такого заявления можно получить в том же муниципальном органе);
• Кадастровый паспорт, с постановкой его на кадастровый учет;
• Копия договора аренды;
• Паспорт заявителя;
• Межевой план;
• Кадастровый паспорт;
• Договор основания;
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Для того, чтобы получить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо подать заявку в центр учета земли, на основании которой специалист должен выполнить кадастровую оценку земли (в установленное и оговорённое с арендатором (заявителем) время). При этом он проводит следующие мероприятия:

• составляет план участка;
• осуществляет межевание;
• проводит топографическую съемку.

Затем специалист подготавливает и выдает на руки заявителю техническую документацию. После этого следует опять обратиться в этот центр для постановки участка на кадастровый учет (присваивается определенный номер) и получения кадастрового паспорта.

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы. Например, если одним из собственников земли становится несовершеннолетний ребенок, то требуется разрешение органов попечительства и опеки, которое выдается в письменной форме на определенный срок.

Все документы предаются в регистрационный орган, при этом составляется их опись, регистрация, указывается регистрационный номер и назначается дата выдачи свидетельства о праве на собственность. На руки заявителю выдается соответствующая расписка. Если интересы заявителя представляет доверенное лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. В срок, указанный в расписке, заявитель предоставляет документы (паспорт, расписку, если необходимо доверенность) и получить свидетельство на право собственности конкретным земельным участком.

Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.

Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.

Таким образом остаются 2 варианта:

1. Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
2. Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Этот вариант является более дорогостоящим, но одновременно и более надежным. Землю в собственность можно приобрести аналогично аренде: у администрации через аукцион или по упрощенной системе; купить у частного собственника.

Все сведения о земельном участке проверяются аналогично проверке на «чистоту» земли под аренду – через ЕГРН.

Правильные критерии для выбора участка:

• на участке отсутствуют ограничения, долговые обязательства;
• границы участка четко обозначены;
• целевое назначение соответствует для последующей постройки на участке магазина;
• есть вся необходимая документация.

Если на участке уже началось строение, необходимо проверить:

• наличие проекта планировки территории, утвержденные архитектурными и градостроительными органами;
• строительство разрешено административными органами населенного пункта.

Для заключения договора нужно обратиться к нормам ГК РФ и ЗК РФ. Приоритетной будет являться ст. 37 ЗК РФ. Данная статья устанавливает следующие ограничения:

• недопустимость права обратного выкупа по желаю предыдущего собственника;
• нельзя включать условие о невозможности продажи другим лицам участка под магазин в дальнейшем;
• невозможность ограничения обязанностей продавца при появлении у третьих лиц прав на продаваемый участок.

Договор составляется в простой письменной форме. В отличие от длительного договора аренды, он не регистрируется в Росреестре. В ЕГРН сообщаются лишь сведения о переходе права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Как продать участок земли, арендованный у государства

Прежде всего, это речь идет об участках в населенных пунктах, которые арендуют граждане с целью строительства жилой недвижимости. В этом варианте арендодателем является административный орган того муниципального образования, в котором расположен участок. Именно он представляет в этом случае государственные интересы в качестве собственника на землю.

2. Получить план объекта и поставить его на учет в кадастре. Для чего потребуется обращение в кадастровую палату соответствующего субъекта. Предоставить необходимые для кадастрового учета документы можно в центр госуслуг. Услуга бесплатная, в течение 10 дней заявитель получает кадастровую выписку. В ней содержатся все основные характеристики объекта. Кадастровый паспорт для реестра не обязателен. Однако иногда арендодатель хочет его оформить, в этом случае потребуется оплатить госпошлину (400 руб.) и обратиться с заявлением на его изготовление, в течение рабочей недели он будет готов.

Как продать земельный участок арендованный у государства?

Сложность процедуры, которая связана с переоформлением прав собственности на земельный участок заключается в том, чтобы собрать все необходимые для этого документы в кратчайший срок и по всем установленным правилам, которые включает в себя общий порядок. Помимо этого могут возникать разного плана трудности, не зависящие от государственных органов, а возникающие в связи с индивидуальными обстоятельствами граждан. Не говоря уже о том, насколько важной процедурой является переоформление земли, то есть права собственности на другого человека. Без неё свои права подтвердить попросту будет невозможно и, если возникнут какие-либо конфликтные ситуации, судебные разбирательства, можно столкнуться с немалыми неприятностями, включая потерю собственного имущества.

Перед тем как переоформить земельный участок при его покупке или получении иным способом, следует определить документы, которые необходимы в том или ином случае. Когда перерегистрация становится результатом сделки между близкими родственниками, желательно рассмотреть несколько вариантов, чтобы выбрать наиболее оптимальный и взаимовыгодный, поскольку для каждого варианта существуют свои нюансы.

Дорогие читатели!

Право на такое действие

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

• Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
• Тип допустимого использования участка;
• Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

• В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.
• О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).

Похожие записи:

• Расторжение брака в судебном порядке
• Размер минимальных декретных пособий в 2023 году
• Какие пособия на детей вы можете получать, но не знаете об этом