Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание на квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.
Как оформить завещание
Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.
Требования к составлению:
- письменная форма;
- наличие подписи наследодателя;
- приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
- печать и подпись нотариуса.
В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:
- главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
- начальником военной части;
- командиром корабля;
- начальником исполнительной колонии;
- работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
- главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.
Разрешено ли завещать жилье в ипотеке
Особенная характеристика ипотечного имущества — нахождение под обременением у кредитного учреждения. При этом собственником данного жилья, находящегося в ипотеке у банка, является сам заёмщик.
Исходя из положений статьи 1120 Гражданского кодекса Российской Федерации, разрешается составить завещание на имущество, находящееся в собственности. Притом составить завещание разрешается как на общую площадь квартиры, так и на её отдельную часть. Приемники имеют право получить не только часть такой квартиры, но также часть задолженности, пропорциональной доле в наследуемой собственности.
Оформить завещание допускается на недавно купленную квартиру, а также на жилой объект, по которому уже были выплаты по кредиту. Наследодатель может написать завещание на ипотечную недвижимость.
Важно! Любой наследственный объект собственности, находящийся в ипотеке, можно реализовать для оплаты жилищного кредита. Однако найти покупателя на такую собственность довольно трудно.
Условия оформления завещания
При заключении кредитного соглашения банк может использовать условия, противоречащие закону. К примеру, пункт о запрете передачи собственности по наследству до факта полной оплаты кредита.
Согласно части 3 статьи 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ, в права наследодателя входит возможность завещать собственность, находящуюся под обременением. В случае, когда запрет на наследование прописан в договоре кредитования, при судебных разбирательствах этот пункт признают недействительным.
Рассмотрим основные моменты ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ:
- Собственность, обремененная по ипотечному договору, может отчуждаться залогодателем иному лицу с помощью реализации, дарения и иными способами.
- При выдаче закладной отчуждение ипотечного имущества допустимо, когда права залогодателя на него прописаны в самой закладной, к тому же соблюдаются все условия, указанные в ней.
- Залогодатель имеет право составить завещание на имущество, даже при наличии обременения. Некоторые полагают, что при составлении завещания необходимо извещать о своих действиях залогодержателя. Это мнение неправильное.
По пункту 2 ст. 1119 ГК РФ, завещатель вправе сохранять свои желания в секрете от других, а также не информировать о частичных или полных изменениях своего решения.
Оспаривание завещания: как избежать
Чем дороже оценивается имущество умершего, тем выше риски появления недовольных претендентов на наследство. Поскольку завещатель после смерти не сможет повлиять на ход событий, его задача при жизни обеспечить соблюдение всех норм законодательства, исключая риск оспаривания со стороны возможных выгодоприобретателей.
Причинами оспаривания может стать:
- несоблюдение правил оформления;
- признание факта недееспособности человека;
- признание наследника недостойным;
- иные нарушения в процедуре составления.
Наследодатель может отписать ипотечное имущество жене, брату или детям от первого брака. Закон не содержит каких-либо ограничений.
В качестве выгодополучателей могут выступать даже несовершеннолетние дети. При оформлении наследства их интересы будут представлять родители или опекуны. Если законные представители захотят отказаться от наследства, тогда им предстоит получить письменное согласие органа опеки.
Кому переходят обязательства по кредиту? Принятие наследства подразумевает одновременный переход обязательств наследодателя к его правопреемникам (ст.1175 ГК РФ). Размер ответственности ограничен стоимостью унаследованного имущества. Кредиторы могут предъявить требования к выгодополучателям в пределах сроков давности.
Однако малолетние дети не могут нести материальную ответственность перед кредитором. Их интересы представляют родители.
Они могут:
- Принять имущество и погасить долг за свой счет. Погашение дога за сет родителей не делает их совладельцами ипотечной квартиры. Объект недвижимости остается в собственности у ребенка.
- Продать квартиру и закрыть ипотечный кредит. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой задолженности остается у наследника. Однако для совершения сделки имущества, переоформленного на несовершеннолетнего ребенка, потребуется разрешение районного отдела опеки.
- Отказаться от наследства. Для подачи отказа от имени несовершеннолетнего ребенка необходимо представить нотариусу разрешение районного отдела опеки.
- Получение страховки от страховой компании. Если наследодатель застраховал свою жизнь при оформлении договора займа, наследник или его представителем могут получить страховку и закрыть долг.
С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.
Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.
Поводом беспокойства может стать:
- Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
- Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
- Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
- Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.
Чтобы отказаться от участия в распределении наследственной массы достаточно не обращаться к нотариусу в течение первого полугодия после открытия наследственного дела. Наследники, решившие участвовать в принятии имущества умершего, могут предложить отказавшимся лицам посетить нотариуса для фиксации нотариального отказа.
В процессе переоформления наследственной квартиры банк не вправе препятствовать процедуре, не требуется и отдельного согласования с кредитным учреждением, однако после принятия собственности придется решать вопрос о ликвидации кредита – путем продажи жилья, переоформлением платежей на нового заемщика, либо выплатой по страховке, если заемщик прижизненно страховал себя.
Поскольку факт составления волеизъявления не является регистрационным действием, банк не вправе ограничивать заемщика в желании подготовить завещание, однако впоследствии, при намерении переоформить жилье умершего, наследнику придется согласовывать внесение изменений в Росреестр с банком как залогодержателем.
Особенность наследования ипотечного жилья
Владелец обремененной ипотекой квартиры вправе проживать в ней и даже использовать ее как средство получения денежной прибыли (с согласия банка). Что касается наследства, следует сказать, что отсутствие завещания приведет к тому, что недвижимость и сумма оставшегося долга по ипотеке будет разделена в равных долях между наследниками.
Составление завещания позволяет наложить бремя выплат только на одного или нескольких лиц (с правом получения права на обремененное имущество). Наследник может, как погасить остаток долга, так и отдать имущество банку. Часть имущества, не затронутая завещанием, распределяется между всеми наследниками по общим правилам.
Заемщик может не уведомлять кредитную организацию о завещании, согласно второму пункту 1119 статьи Кодекса, на основании принципа свободы завещания. Обязать собственника уведомлять банк никто не вправе.
Распоряжение составляется на случай смерти наследодателя. Он позволяет собственнику имущества определить состав наследников и размеры их долей.
При необходимости собственник может лишить наследства определенного родственника. Например, если в семье были конфликты или кто-то из детей злоупотребляет спиртным или является наркозависимым.
Владелец может отписать свое имущество не только членам семьи, но и третьим лицам. Наследником может выступать организация или органы местной власти.
При наличии завещания претендентам не нужно доказывать родство с умершим гражданином. Единственное условие – своевременное обращение к нотариусу (в течение 6 месяцев с момента гибели собственника). Иначе выгодополучатель утрачивает преимущество перед претендентами по закону и лишается собственности.
Кому разрешат подарить квартиру
Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.
Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.
Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.
Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.
Вопросы наших читателей
Может ли наследник отказаться от ипотечной квартиры?
Завещатель может выбрать одного или несколько правопреемников. Новые владельцы имеют право отказаться от своей части, если не хотят брать долговые обязательства. В таком случае доля недвижимости перейдет в собственность банка. Когда все наследники не захотят брать обязательства, финансовая организация забирает квартиру целиком и реализует на аукционе. Если вырученной суммы не хватает на погашение задолженности, то оставшаяся часть списывается банком.
В соответствии со ст. 1157 ГК РФ оформить отказ можно как в пользу кого-то другого из указанного в завещании, так и без указания определенного лица. Нельзя не принять только часть наследства.
Для оформления отказа необходимо подать соответствующее заявление в нотариальную контору, где открыто наследственное дело. Гражданин может не принять наследство, если в течение месяцев не обратится к должностному лицу. Если у нотариуса имеется информация о месте жительства или работе наследников, указанных в последнем волеизъявлении, то он должен будет известить их о завещании.
Наследодатель может отписать ипотечное имущество жене, брату или детям от первого брака. Закон не содержит каких-либо ограничений.
В качестве выгодополучателей могут выступать даже несовершеннолетние дети. При оформлении наследства их интересы будут представлять родители или опекуны. Если законные представители захотят отказаться от наследства, тогда им предстоит получить письменное согласие органа опеки.
Кому переходят обязательства по кредиту? Принятие наследства подразумевает одновременный переход обязательств наследодателя к его правопреемникам (ст.1175 ГК РФ). Размер ответственности ограничен стоимостью унаследованного имущества. Кредиторы могут предъявить требования к выгодополучателям в пределах сроков давности.
Однако малолетние дети не могут нести материальную ответственность перед кредитором. Их интересы представляют родители.
Они могут:
- Принять имущество и погасить долг за свой счет. Погашение дога за сет родителей не делает их совладельцами ипотечной квартиры. Объект недвижимости остается в собственности у ребенка.
- Продать квартиру и закрыть ипотечный кредит. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой задолженности остается у наследника. Однако для совершения сделки имущества, переоформленного на несовершеннолетнего ребенка, потребуется разрешение районного отдела опеки.
- Отказаться от наследства. Для подачи отказа от имени несовершеннолетнего ребенка необходимо представить нотариусу разрешение районного отдела опеки.
- Получение страховки от страховой компании. Если наследодатель застраховал свою жизнь при оформлении договора займа, наследник или его представителем могут получить страховку и закрыть долг.
Можно ли завещать: что говорит закон
Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.
Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя.
Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.