Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать по наследству или унаследовать муниципальную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор соцнайма предполагает, что жильем владеет муниципалитет, а значит права собственности у квартиросъемщика не имеется. Наниматель не вправе распоряжаться жильем при жизни и не может завещать его после смерти, поскольку статус жилья остается прежним, т.е. муниципальная собственность.
Муниципальная квартира — права проживающих
Нанимателям квартир муниципального, государственного и иного жилищных фондов предоставлены широкие полномочия для полноценного использования предоставленного жилья:
- Предоставлять квартиру для проживания любых граждан при условии соблюдения норм ЖК РФ, в том числе сдавать квартиру в поднаем;
- Производить обмен жильем с другим нанимателем;
- Безвозмездно получать услуги по капремонту как непосредственно жилой недвижимости, так и общедомового имущества;
- Получать необходимые коммунальные услуги на возмездной основе.
В свою очередь, квартиросъемщик обязуется:
- Пользоваться жильем по прямому назначению, то есть для проживания;
- Производить необходимые ремонтные работы и поддерживать эксплуатационное состояние объекта недвижимости и расположенных в нем коммуникаций;
- Оплачивать наем квартиры и компенсировать затраты за потребленные коммунальные услуги.
Если вы хотите узнать, как вступить в наследство, если прошло много лет и срок вступления пропущен, советуем вам прочитать статью.
Члены семьи нанимателя учитываются в договоре социального найма (ДСН), в соответствии с которым осуществляется пользование конкретным помещением. Такие лица имеют правомочия, аналогичные статусу нанимателя.
К членам семьи нанимателя ЖК относит его:
- Супруга или супругу;
- Детей;
- Отца и мать;
- Прочих родственников, иждивенцев, вселенных в качестве членов семьи.
Кому достанется муниципальная квартира после смерти нанимателя
Если наниматель проживал один, и в квартире никто не был прописан, кроме него, судьбой квартиры, если умер квартиросъемщик, будет распоряжаться муниципалитет. Он сможет передать жилье другим лицам, имеющим право на жилье по договору соцнайма.
Если были другие жильцы, вписанные в договор с муниципалитетом, они вправе продолжить использование жилыми помещениями в прежнем объеме.
Процесс переоформления муниципальной квартиры на нового квартиросъемщика
В каждом регионе определен свой порядок обращения – в уполномоченный отдел при администрации, либо МФЦ. При подаче документов члены семьи после смерти основного квартиросъемщика должны определиться, кто теперь будет выступать в качестве главного лица, на которого переоформят договор соцнайма. Перед подачей пакета документации предварительно снимают с учета умершего родственника.
После принятия положительного решения и переподписания договора обращаются в управляющую компанию, где произведут необходимые изменения в лицевом счете, оформленном на эту жилплощадь.
Иногда не удается достичь общего решения о назначении ответственного лица. Отсутствие согласия вынуждает обращаться в судебную инстанцию для установления квартиросъемщика, на которого будет оформлен договор.
Форму утвердило российское правительство Постановлением от 2015 года под №315. Существенными условиями договора выступает его предмет – квартира с точными характеристиками и сведения о лицах, которые в нее вселяются. В действующие соглашения могут быть внесены поправки. Но это делается в соответствии с положениями, которые содержит ЖК РФ.
Наниматели коммунальной квартиры вправе оформить один договор, если они стали членами одной семьи. Например, заключили официальные брачные отношения.
При наличии согласия жильцов жилого помещения и уполномоченного органа, который отвечает за социальный найм, договор можно переоформить на одного из жильцов (нанимателей). На это требуется согласие других.
Договор социального найма расторгается:
- по соглашению, достигнутому между сторонами;
- в случае если наниматель грубо нарушает условия договора;
- использование жилого помещения невозможно из-за сноса дома, а также проведения реконструкции.
При этом закон защищает права нанимателей. Это выражается в норме о том, что расторгнуть социальный найм полностью по инициативе органа, на балансе которого стоит муниципальная квартира, можно только через суд.
Что необходимо для переоформления?
Если члены семьи – наниматели муниципального жилья пришли к единому мнению о претенденте на заключение социального найма, необходимо написать соответствующее заявление и подписать его. Типовая форма предоставляется уполномоченным органом. В отличие от многих договоров, у нанимателей отсутствует необходимость скачивать образец из интернета. Местные органы власти сами предоставляют типовой договор нанимателям.
Если кто-либо из жильцов, зарегистрированных в квартире, не может лично посетить уполномоченный орган в целях подписания документа, предоставляется согласие нанимателя. Оно должно быть заверено нотариально. Считается, что наниматель согласен с условиями договора социального найма.
Заявление, поданное от имени нанимателей, подкрепляется документами. В частности, предоставляется перечень бумаг:
- документы лиц, которые зарегистрированы в квартире;
- свидетельство об уходе из жизни ответственного квартиросъемщика;
- сам договор;
- выписка из домовой книги.
Права жильцов в государственной квартире
Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.
Наниматель не считается полноправным собственником муниципального жилья, он может только проживать в ней. Квартиросъемщики не имеют право продавать, дарить и завещать такое жилье, так как недвижимость закреплена за государством.
Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.
Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру
Завещать неприватизированное жилье нельзя. Статья №1112 ГК РФ совершенно недвусмысленно определяет состав наследства, как совокупность имущества, принадлежащего гражданину на момент смерти.
Неприватизированная квартира принадлежит муниципалитету или государству. Даже, если человек прожил в ней всю жизнь, права собственности на жилое помещение принадлежат не ему, а вышеупомянутым органам, с которыми он заключил бессрочный договор социального найма.
Следовательно, договор социального найма считается прекращенным с момента смерти квартиросъемщика, и ни его родственники, ни его иждивенцы прав на жилье не имеют. Другое дело, если квартиросъемщик воспользовался своим правом на бесплатную приватизацию жилья, полученного по соцнайму. После того, как процедура смены собственника состоялась и зарегистрирована в Росреестре, квартиру можно включить в наследственную массу, согласно общему положению ГК РФ.
Но что делать, если проживающий в квартире наследодатель не успел завершить процедуру приватизации, или вовсе не приступал к ней?
Подобные ситуации достаточно распространены. Для их регулирования существуют иные законодательные нормы, с вопросами наследования никак не связанные. В некоторых случаях родственники могут сохранить за собой право пользования жилплощадью (на правах квартиросъемщика) или даже получить жилье в собственность. Но происходить это будет не по тому регламенту, по которому происходит вступление в наследственные права. Каким образом – мы рассмотрим ниже.
Этот способ сохранения права на проживание в квартире умершего ответственного квартиросъемщика с точки зрения законодательства не имеет отношения к наследованию. Он регулируется жилищным законодательством (статья №69(п.2) ЖК РФ), а также той частью гражданского законодательства, которое регламентирует пользование жилыми помещениями (статья №672 ГК РФ).
Статья №69 ГК РФ декларирует равенство прав и обязанностей основного нанимателя жилого помещения и членов его семьи. Статья №672 ГК РФ гласит, что члены семьи ответственного квартиросъемщика жилья социального найма вправе проживать в том же помещении после его смерти.
То есть, договор социального найма без дополнительных условий перезаключается на того, кто остался прописанным в квартире. И так же, как прежде остается бессрочным. То есть, можно сказать, что член семьи наследует квартиру своего родственника, но только в бытовом смысле. С точки зрения закона он попросту становится его правопреемником, не получая свидетельство о наследстве, не платя пошлину, не переоформляя права собственности (которого у родственника-нанимателя и не было). Как новый наниматель, «наследник» получает право подать заявление о приватизации жилого помещения на свое имя.
ВНИМАНИЕ! В квартире умершего нанимателя можно только ПРОДОЛЖАТЬ жить. То есть, это право распространяется лишь на тех членов семьи, которые были прописаны и жили в квартире до смерти нанимателя. Прописаться на жилплощадь на основании родства после смерти нанимателя нельзя. Например, если внучка жила с бабушкой в качестве члена семьи, после ее смерти она остается в квартире, может перезаключить договор соцнайма на свое имя и подать заявление на ее приватизацию. Но мать внучки (дочь бабушки), несмотря на то, что является наследницей первой очереди, не может принять участие в приватизации, если была и остается прописанной в другом месте.
Если приватизируете квартиру вместе с отцом
В этом случае отцу будет принадлежать половина, которой он сможет распоряжаться сам. А вам — вторая половина.
Если отец женится, его супруга станет наследницей его части квартиры наравне с вами. То есть каждая из вас после смерти отца — если нет других прямых наследников — сможет претендовать на половину от его доли, то есть на ¼ квартиры. Супружескую долю из части недвижимости отца его жене не выделят, так как при приватизации это не совместно нажитое имущество. Помимо этого, у вас также будет своя половина квартиры. Итого вы получите ¾ квартиры, а жена отца — ¼.
Если отец составит завещание, супруга сможет получить по нему всю долю полностью. Причем для этого даже необязательно оформлять официально брак. Отец может завещать свою часть кому угодно: сожительнице, соседу или вообще незнакомому человеку.
Если так случится, вы можете только потребовать обязательную наследственную долю. Но для этого нужны веские основания. Еще можно оспорить завещание, но с этим тоже не все так просто: придется собирать доказательства и ходить по судам. Например, попробовать доказать, что отец составлял его, не отдавая отчет в собственных действиях.
Если есть риск, что отец распорядится квартирой не в вашу пользу, для вас это выгодный вариант: вы сохраните контроль хотя бы над половиной жилья.
Как наследуется неприватизированная квартира
Даже если наследодатель не оформил жилплощадь в собственность, он может передать ее наследникам.
Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. (ст. 1120 ГК РФ).
Это значит, что завещатель может распоряжаться данным видом имущества только в том случае, если процедура приватизации им уже начата и она может быть закончена наследником. В этом случае наследодатель вправе указать, кому и на каких условиях передает квартиру.
Также наследники могут претендовать на жилплощадь, если проживали вместе с умершим и пользовались квартирой на общих основаниях. В этом случае они могут перезаключить договор соцнайма и впоследствии приватизировать квартиру.
Если нет завещания, наследники определяются по закону: это супруг умершего, его несовершеннолетние дети и родители.
Законодательством Российской Федерации установлены чёткие требования к гражданам, которым предоставлено право получить муниципальную жилплощадь. Поэтому положительное решение принимается только при условии, что заявитель относится к группе льготников. Каждая поданная заявка тщательно проверяется на соответствие всем критериям, таким как:
- есть ли у гражданина какая-либо недвижимая собственность для проживания – преимущество для тех, у кого нет никакого жилья;
- в каких условиях проживает заявитель на момент обращения – преимущества тем, кто живёт в аварийном помещении;
- проживает ли с заявителем кто-либо, имеющий опасное хроническое заболевание – если да, полагается отселение;
- сколько жилой площади приходится на одного проживающего человека в квартире или доме заявителя – если менее десяти метров квадратных, это также повлияет на положительное решение.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика
Согласно ст. 69 ЖК РФ, если у ответственного нанимателя были родственники, и они проживали вместе с ним (то есть имели прописку в муниципальном жилье и были указаны в договоре соцнайма), то право на эксплуатацию данной квартиры переходит к ним.
Нанимателем может стать любой член семьи умершего, указанный в предыдущем договоре и прописанный здесь же.
То есть он должен быть:
| Гражданином | РФ |
| Совершеннолетним | |
| Полностью | дееспособным |
Если же наниматель проживал один в неприватизированной квартире или с ним проживали другие родственники без регистрации, то жилье после смерти арендатора «вернётся» к собственнику, то есть к муниципалитету.
После смерти владельца муниципального жилья, с которым заключался договор соц.найма, встает вопрос о его дальнейшей судьбе. Если других жильцов в помещении не имеется, то договор прекращает свое действие. Затем муниципалитет может заключать новый договор с другими жильцам.
Если в договоре значится квартиросъемщиком муж, то проживавшие с ним жена, иные родственники могут просить о переоформлении действующего договора на себя. В имеющийся договор вносятся изменения об ответственном квартиросъемщике. Рассмотрим, в каком порядке это происходит.
По Жилищному кодексу получается, что все проживавшие с умершим лица, могут стать новыми ответственными квартиросъемщиками. Следовательно, для начала им следует договориться на кого переоформлять этот договор. После решения этого вопроса требуется подать заявление в местную администрацию.
Помимо заявления понадобится предоставить следующие бумаги:
- согласие всех остальных жильцов на переоформление договора;
- справка о составе семьи;
- документ о личности заявителя.
По итогам рассмотрения муниципалитетом выносится решение. Если оно положительное, то выбранное новым квартиросъемщиком лицо приглашается для подписания бумаг. Отказ в переоформлении договора может обжаловаться недовольными жильцами.
Как стать нанимателем?
Казалось бы, что может быть проще. Но на практике все оказывается гораздо сложнее.
С одной стороны, часто между родственниками вспыхивают конфликты и тяжбы за право стать нанимателем.
С другой, административные органы нередко чинят препятствия, выискивая лазейки и темные пятна в законодательстве.
Рассмотрим пример:
Внучка проживала с бабушкой, и была зарегистрирована в этой квартире, записана в договор. Она ухаживала за больной старушкой, а когда та умерла, похоронила ее. Кроме внучки в это жилое помещение были вписаны ее родители, но длительное время они здесь не проживали.
Таким образом, муниципальную квартиру невозможно унаследовать, так как она является собственностью муниципального органа.
Лишь при условии, что квартира была приватизирована допускается ее наследование. Даже если приватизация была совершена с ошибками, могут возникнуть сложности с наследованием.
Так что же делать лицам, которые проживали в такой квартире, когда наниматель умер? Какой будет дальнейшая судьба такой квартиры?
Кто наследник, если квартира не приватизирована?
После смерти нанимателя муниципальной квартиры никакой преемник не вправе требовать его в свою собственность по праву наследования.
Разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире проживают недееспособные граждане или дети, находящиеся под опекой