Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности пролонгации договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Не истек срок действия договора аренды.
Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.
Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.
Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.
Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.
Для ясности рассмотрим пример.
Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.
Заявление о продлении подано 30 марта.
В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.
Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.
Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.
Второе условие.
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:
- нарушение договорных обязательств арендатором;
- арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
- наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.
Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.
Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.
Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:
- недвижимость была изъята из оборота;
- собственность будет зарезервирована для государственных задач;
- был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
- земля была использована в нецелевом назначении;
- наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.
Причины пролонгации договора
Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.
- Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
- Одноразовая пролонгация происходит, когда:
- нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
- нет оснований для оформления собственности на землю.
- когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.
Дополнительное соглашение
Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:
- изменилась стоимость аренды,
- поменялся тип разрешенного использования,
- изменились правила сервитута,
- возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
- сменился собственник в результате продажи участка,
- арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.
Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.
В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.
Отказ в продлении договора аренды земельного участка
В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.
Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).
Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.
Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.
Порядок оформления нового договора отличается в зависимости от того, кто является владельцем территории.
Если земля принадлежит государству или местной власти, придется участвовать в аукционе. Арендаторы, согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, вправе пролонгировать договор без торгов в двух случаях:
- Земля предоставлена в аренду физ- или юрлицу без проведения аукциона (искл. — случаи, предусмотренные п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
- Земля предоставлена физлицу на торгах для ведения садоводства.
Порядок действий:
- Оповещение собственника участка о намерении оформить соглашение на новый срок. Уведомлять необходимо письменно, направив письмо-заявление с просьбой о продлении. В заявлении содержатся:
- № и дата заключения предыдущего договора;
- данные о земельном наделе (местоположение, площадь, кадастровый номер);
- срок продления;
- список прилагающейся документации.
- Согласование пунктов договора. Продление не означает, что должны быть сохранены предыдущие условия сделки. В случае с торгами арендатор принимает участие вместе с другими претендентами на участок. По завершении торгов у него имеется право перевести на себя роль нанимателя через суд. При отсутствии аукциона договор перезаключается, если арендатор не нарушал условия.
- Оформление соглашения. Обязательна письменная форма документа с указанием согласованных условий и реквизитов участников.
- Регистрация договора (если заключается на срок от 1 года).
Можно ли оспорить отказ?
Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.
Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.
Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.
Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.
Кто принимает решение о сдаче в аренду
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
План действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
Пролонгация договора аренды муниципальной земли
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В указанной ситуации в первую очередь следует провести юридическую экспертизу документов по земельному участку, которая должна включать в себя изучение всех условий договора аренды, срок его действия, дату заключения, цели предоставления земельного участка и так далее.
- При необходимости завершить начатое строительство;
- При необходимости продолжить пользование земельным участком;
- При отсутствии оснований для оформления земли в собственность на данном этапе.
Аренда земельных участков у муниципального владельца с целью строительства возможна на ограниченный срок, по истечении которого аренду можно пролонгировать один раз, если строительство начато, но не завершено.
Согласно ч. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, основанием для однократного продления арендного соглашения также может выступать факт наличия на арендуемом участке недостроенного здания в собственности арендатора. В таком случае аренда может быть продлена один раз на срок до трёх лет, вне зависимости от того, инициировал арендатор строительство недвижимости на участке сам или приобрёл объект долгостроя по конкурсному производству.
Вероятнее участвовать в торгах придется. Однако, если право пользования участком земли перешло к физическому лицу без торгов, то продлить договор аренды можно по заявлению. Тем не менее, в продлении может быть отказано.
Чтобы продлить действие арендных отношений, физические лица обмениваются письменными уведомлениями. Арендодатель напоминает арендатору об окончании периода и предлагает продление. Если вторая сторона согласна – оформляется соглашение.
Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ.
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.
Интересное: Лосточка Сколко Билет Для Детей 5 Лет
Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.
- Договор, опосредующий аренду участка подлежит регистрации в государственном реестре, если период его действия превышает 1 год;
- За действующим арендатором закреплено право преимущественной аренды;
- Муниципальные земли сдаются в аренду на основании торгов, поэтому, арендатору, не уведомившему орган заранее, необходимо подать заявление на участие в мероприятии;
- Договор аренды участка, не имеющий условий о сроке действия считается бессрочным;
- О намерении продлить арендные отношения с муниципалитетом, арендатор должен оформить заявление и предоставить его за 3 месяца до окончания срока.
Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:
- земля изъята из оборота;
- находится в резерве;
- на участок наложен запрет;
- земля использовалась не по назначению;
- у арендатора существует задолженность по арендной плате.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основан��и ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Продление договоров аренды земельных участков с 1 марта 2022 года
Чтобы построить себе жилой дом, нет необходимости иметь в собственности землю. Его строительство можно выполнять на арендованном участке.
При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС. На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений. Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.
Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.
Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.
В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:
- Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
- Владелец полностью построенного жилого здания.
Они получают право преимущественного продления. Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору. Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.
В 2022 году были приняты изменения в законодательство, в результате которых усилились требования к тем, кто строит дом на арендованной земле. Теперь в том случае, если строительство не начиналось, местные власти имеют право предложить участок новому хозяину с использованием аукциона.
Статья 22 Земельного Кодекса (ЗК) регламентирует то, в каких случаях у арендатора появляется преимущественное право для заключения договора на новый срок.
Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.
О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь. Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства.
Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Можно ли обойтись без аукциона?
За исключением обозначенных ст. 39.6 ЗК РФ случаев, государственные и муниципальные земли предоставляются во временное пользование на торгах. Без участия в аукционе участки выделяются:
- организациям в соответствии с положениями соответствующего распоряжения или указа президента, а также распоряжения Правительства РФ или руководства субъекта. При этом выделяемые на основании подобных распоряжений земли могут использоваться исключительно в соответствии с целевым направлением, например, для реализации нацпроектов;
- компаниям, осуществляющим строительство жилой недвижимости, в том числе МКД;
- лицам, занимающимся комплексным освоением территории, в том числе в целях ИЖС;
- садоводам и огородникам, являющимся членам некоммерческих товариществ;
- собственникам зданий и сооружений, расположенных на арендованной земле;
- владельцам незавершенных строительством объектов;
- КФХ либо иными организациям, занимающимися сельскохозяйственной деятельностью;
- гражданам, наделенным правом первоочередного получения земли;
- лицам, намеревающимся использовать участок под ИЖС либо для ведения ЛПХ;
- лицам, использующим землю для заготовки кормов и выпаса скота;
- недропользователям и лицам, осуществляющим деятельность в сфере охотничьего хозяйства;
- организациям, занимающимися строительством автомобильных и железных дорог;
- лицам, занимающимся рыболовством и добычей иных водно-биологических ресурсов;
- другим юридическим и физическим лицам в соответствии с отдельными нормативно-правовыми актами РФ.
Перечень обстоятельств, не требующих проведения торгов, достаточно объемный, однако нас больше интересует вопрос, как продлить аренду земельного участка.