Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: дарственная или договор купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Можно ли расторгнуть договор?
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.
Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.
Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:
- на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
- в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
- иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
- имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
- для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.
У каждого договора есть свои подводные камни.
Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.
Характеристики договоров
Дарение среди гражданско-правовых сделок характеризуется безвозмездностью. По ст. 572 ГК РФ, даритель не вправе требовать от одаряемого встречного имущественного представления. Это основной признак договора. Если одаряемый оплатить передачу подарка, то сделка не будет считаться дарением.
Купля-продажа – договор возмездного характера. Продавец реализует товар или иную продукцию, а покупатель платит за него. То есть, происходит встречное имущественное представление, выраженное в денежных средствах (ст. 454 ГК РФ, п. 1).
Кроме того, отличием двух сделок выступает состав их участников. В купле-продаже принимают участие любые граждане, наделенные правоспособностью. Иными словами, все, исключая малолетних. При дарении, в качестве одаряемых не могут быть лица, которые занимают определенные должности. По ст. 575, ч. 1 ими могут выступать государственные служащие, врачи, руководители образовательных учреждений, где воспитывается одаряемый и т.д.
Кроме того, при дарении имущества одному из супругов, оно передается в его личную собственность. Иными словами, на его подарок не может претендовать никто. В купле-продаже, приобретенная вещь отдается в совместную собственность мужа и жены.
Необходимость уплаты налога с дохода возникает по обеим сделкам. Но при дарении, налог платит одаряемый (13%), при условии, что он не относится к числу близких родственников дарителя. При купле-продаже налог выплачивает продавец.
При дарении требование о преимущественном праве покупки доли в недвижимости даритель праве обойти. При купле-продаже этого сделать не получится.
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Особенности подготовки дарственной на недвижимость
Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.
Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.
Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
При выборе типа сделки подавляющее большинство нацелено на то, что дешевле. При заключении договора между близкими родными (упомянуто выше), дарственная предпочтительнее, но никакие иные требования невозможно зафиксировать на бумаге. Там прописывается: кто дарит, что дарит, кому дарит, стоимость подарка.
При отсутствии близких родственных связей купля-продажа предпочтительнее, она предусматривает больше гарантий и обязанностей. Продающий не потеряет налог на продажу, если имущество находилось в пользовании от 3-х лет и более, причем покупатель получает возможность последующего налогового вычета. Конечно, каждый случай по-своему уникален и должен рассматривается отдельно. Порой просто необходима консультация квалифицированного юриста, который занимается такими делами.
Для наглядности отличия занесены в таблицу.
| купля-продажа | дарение | |
|---|---|---|
| стороны | продавец (собственник) и покупатель | даритель (дееспособное лицо старше 14 лет, собственник) и одариваемый — госслужащие и близкие родственники |
| способ передачи | за деньги | безвозмездная передача |
| наказание за неисполнение по договору | пени, неустойка | отсутствует |
| налогообложение | продавец уплачивает НДФЛ | одаряемый должен оплатить НДФЛ |
| освобождение от уплаты налогов и иные льготы | продавец получит вычет налогов, если он владеет квартирой 3 года и более; покупатель тоже может получить налоговый вычет |
в некоторых случаях одаряемый может быть освобожден от уплаты налогов |
Особенности составления ДД
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
Выбор договора с точки зрения подачи налоговой декларации
Если используется договор дарения, то в результате сделки даритель не получает никакого дохода (он передает автомобиль безвозмездно). И в этом случае даритель не должен подавать декларацию в налоговую инспекцию.
Если используется договор купли-продажи, то дополнительно нужно учитывать, в течение какого времени автомобиль находился в собственности продавца:
- декларация не подается, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет.
- декларация подается, если автомобиль находился в собственности менее 3-х лет.
Пример 2. Передача автомобиля стоимостью менее 250 000 рублей
Вероника имеет в собственности автомобиль, стоимость которого составляет 100 000 рублей. Она хочет передать его своему мужу Григорию.
В данном примере стоимость автомобиля составляет менее 250 000 рублей и это означает, что во всех последующих сделках стоимость этой машины перекрывается стандартным вычетом. То есть налоги платить не придется при любом виде сделки. Поэтому в качестве основного фактора следует рассматривать именно необходимость оформления декларации. В данном случае оптимальный выбор — договор дарения:
| Фактор | Результат |
| Подача декларации | не требуется |
| Уплата налога покупателем/одаряемым | не требуется |
| Уплата налога продавцом/дарителем | не требуется |
| Уплата налога в случае последующей продажи | не требуется |
Что дешевле, дарственная или купля-продажа между родственниками?
При дарении имущества близкому родственнику ни одна из сторон не несет налоговые расходы. Другая ситуация, когда степень родства дальняя или даритель и одаряемый посторонние друг другу. Тогда налоговый орган рассматривает подарок, как доход, и обязывает одаряемого заплатить с него в бюджет 13% НДФЛ.
Сделка купли-продажи облагается налогом с дохода, если продавец владел продаваемым объектом менее обязательного срока владения. Тогда считается, что он получил доход, по которому обязан отчитаться и заплатить НДФЛ. При этом покупатель может обратиться в ФНС за возвратом уплаченного им в бюджет налога с покупки при условии, что ранее таким правом не пользовался.
В результате обеих процедур передачи возникает необходимость в государственной регистрации перехода права собственности. Необходимо уплатить госпошлину, которая одинакова и составляет 2 000 рублей для физических лиц.
Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.
При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:
- любой из супругов;
- кровные или усыновленные дети, внуки;
- отец или мать, а равно и их родители;
- полнокровные и неполнокровные братья, сестры.
Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.
Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:
- Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
- Имеются ли обременения (ипотека, залог);
- Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);
Дарственная и договор купли-продажи: как правильнее оформить сделку по квартире
Купля-продажа и дарственная относятся к основным видам гражданско-правовых отношений по передаче права собственности. Оформляется каждое из этих соглашений посредством составления и подписания специальных документов. Несмотря на схожесть, они обладают рядом существенных отличий.
Для большинства людей нет разницы между понятиями дарение или купля-продажа, пока с ними не приходится столкнуться лично. Чтобы осуществить правильный выбор в пользу составления и регистрации того или иного вида гражданско-правовых отношений, необходимо понимать, что представляют собой эти юридические документы. Что лучше в той или иной ситуации, дарственная или договор купли-продажи на квартиру — каждый выбирает сам. Прежде чем остановить свой выбор на каком-либо из представленных вариантов, ознакомьтесь с их плюсами и минусами, нюансами и особенностями.
Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).