Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Извините, но этот сайт или его страница сейчас отключены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Сколько длятся ежемесячные выплаты
Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.
Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.
Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.
Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.
Договор ренты: опасно или выгодно?
Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:
- При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
- Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
- Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
- Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).
Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
Начнем с плюсов для пожилых людей:
- Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
- Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
- Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
- В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
- В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
- Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.
Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:
- Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
- После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
- Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
- Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.
К минусам сделки для пенсионера можно отнести:
- Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
- Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
- Обязательная уплата налога 13%.
- В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
- Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
- Наследники не смогут получить недвижимость.
- Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
- Придется собирать не малый пакет документов.
Минусы для рентоплательщика:
- Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
- Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.
Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
- Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.
Что такое договор ренты и кому он нужен
Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
- куда и с кем отправляетесь на сделку;
- надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
- проверены ли их финансовые возможности.
Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.
На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:
- Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
- Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
- Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
- Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
- Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
- Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.
Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.
Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.
Профессиональная юридическая помощь
Договор ренты несет определенные риски как для рентополучателя, так и для ее плательщика. Так,рентополучателя могут обмануть, подменить договоры и заставить подписать договор дарения.
В свою очередь плательщику необходимо помнить, что он продолжает платить ренту даже в случае гибели имущества.
Поэтому перед заключением договора ренты мы советуем обратиться к профессионалам: юристам компании «Юридическое агентство».
Юристы больше 10 лет занимаются практикой по составлению гражданских договоров и разрешению гражданских споров, поэтому они смогут дать ответы на интересующие вас вопросы, проконсультировать относительно вашей ситуации, составить договор ренты с минимальными рисками для обеих сторон договор, а при необходимости собрать пакет документов для регистрации недвижимости.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Разновидности договора ренты
Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
| Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане | Получателями ренты могут выступать только граждане |
| Рента платиться только собственнику недвижимости | Рента может выплачиваться третьему лицу |
| Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию | Рента перечисляется только в денежном эквиваленте |
| Право на постоянную ренту может передаваться по наследству | Договор прекращается в момент смерти получателя ренты |
Плюсы и минусы договора пожизненной ренты
На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако у документа есть не только преимущества, но и недостатки.
Так несомненными плюсами выступают:
- возможность проживать в собственной квартире вплоть до последних дней жизни;
- получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
- договор можно расторгнуть в судебном порядке при любых существенных нарушениях с возвратом квартиры собственнику.
Плательщик же ренты получает:
- перспективу приобретения собственного жилья с меньшими затратами, чем при заключении договора купли-продажи;
- по желанию получателя ренты право собственности можно оформить сразу же;
- по условиям договора ренты пенсионеру можно предоставить другое жилье.
Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют и определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и ввиду своего престарелого возраста может столкнуться с мошенниками, которые после оформления договора, условия выполнять будут номинально. А для плательщика ренты негативными аспектами выступают:
- невозможность переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир иной получателя ренты;
- оспаривание действия договора потенциальными наследниками на квартиру;
- обращение в суд получателя ренты вследствие невыполнения даже его мелких поручений для отмены договора;
- неопределенный срок перечисления выплат и предоставления услуг, которые в совокупности могут стоить дороже, чем жилое помещение;
- невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
- обязательность согласия пенсионера на распоряжение квартирой, в частности заселение.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Сколько стоит оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
- оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.
Квартира с «нагрузкой»
Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.
Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.
Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.
Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.
В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».
В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.