Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный участок выгодно и быстро». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.
Продажа доли участка без межевания
Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:
- Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
- Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
- Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
- После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Как продать неразмежеванный участок
Единственно правильный путь, по которому рекомендуют идти юристы – перед продажей оформить участок в надлежащем виде. Потраченные на это средства собственник может вернуть при продаже недвижимости. Люди охотно покупают участки с полным пакетом землеустроительных документов: они готовы заплатить дороже, лишь бы их избавили от хлопот по оформлению приобретенной собственности.
Сделку купли-продажи схематично можно представить в таком виде:
- Стороны заключают договор. В нем прописывают сведения о наделе: категория, вид разрешенного использования, кадастровый номер, адрес и пр. Договор готовится в трех экземплярах: два – для участников сделки, один – для Росреестра.
- Продавец собирает комплект документов, перечисленных в законе №218-ФЗ. Затем он заполняет заявку на переход права собственности, прилагает к ней договор, письменное согласие супруга(и) или других заинтересованных лиц и другие документы, подготовленные ранее. В некоторых случаях от продавца могут потребовать другие документы, но такие исключения тоже регламентируются законом: сотрудник госструктур не имеет права самовольно менять утвержденный перечень. Документы можно подать через МФЦ. Там заявителю вручают расписку об их получении с указанием времени выдачи результата.
- В указанное время продавец участка получает выписку из ЕГРН либо уведомление об отказе в переходе прав собственности. Последнее имеет место в случае выявления ошибок в документах. Причины отказа также прописаны в законе №218.
Сбор информации и справок для проведения межевания земли
Для начала посмотрите в вашем регионе лицензированные геодезические компании. У каждой из них свои цены на межевание земли: кто-то делает подороже, кто-то дешевле. Выберите те, которым вы можете доверить и узнайте о цене услуг.
После этого соберите все нужные документы из списка выше и заказывайте услугу по межеванию земли.
Может пригодиться: Возможно, инженер попросит сделать справку об отсутствии электрических кабелей на земельном участке. Ее вы можете заказать в местном «Гор. свете» по месту регистрации земли.
Если вы не можете определить проходят ли электрически провода на вашем участке — закажите специалиста, который сможет проверить это за вас. После проверки вы можете сказать кадастровому инженеру, чтобы он забрал эту справку в «Гор. свете».
Также вам может понадобиться справка об отсутствии общественных коммуникаций. Здесь стоит поступить также как и со справкой о прохождении электрических кабелей.
Когда необходимо проводить межевание до продажи
- участок, не имеющий ограждения или разметки. Такие земли встречаются при продаже участков в чистом поле под ИЖС. Данные о площади такой земли есть лишь в администрации района.
- Надел сложной геометрической формы. Участки могут пересекаться дорогой, врезаться в земли соседей, быть изрезанными оврагом. Установить их площадь без межевания крайне затруднительно.
- Участки, которые предполагается разделять или объединять. Например, родители выделяют часть земли для детей и их строительства. До оформления собственности участок надо разделить, а сделать это можно лишь после межевания.
- Земля, по фактической площади превышающая указанный в кадастре надел. Оформлять прирезку земли при межевании можно совершенно безнаказанно и без штрафа в качестве неприятного последствия. В итоге выручка продавца окажется больше.
- Продается земля спорная с соседями. Уже при просмотре бдительный сосед может сообщить покупателям о перспективах судов, чем отпугнет их. Желательно решить все вопросы заранее.
Договор купли продажи жилого дома
. Образец заполнения. Скачать. Я сам риэлтор → Документы → До этого времени на этом сайте я описывал принципы, связанные с приобретением и продажей такой жилой недвижимости, как квартиры и комнаты на общей кухне.
Но не редки случаи, когда граждане хотят купить/продать индивидуальный жилой дом.
И было бы не справедливо, с моей стороны, пропустить данную тему.
Как поменять водительское удостоверение?
Как оформить загранпаспорт и каков срок его действия?
Рекомендуем прочесть: Порядок возврата некачественного товара
Какие товары нельзя вернуть или обменять?
Могут ли отказать в скорой медицинской помощи гражданину без полиса ОМС? Как делится имущество при наследовании по закону? Как поехать учиться по обмену?
Как рассчитать будущую пенсию? Как заключить брачный договор? Как поменять водительское удостоверение?
Как оформить загранпаспорт и каков срок его действия?
Какие товары нельзя вернуть или обменять?
Могут ли отказать в скорой медицинской помощи гражданину без полиса ОМС? «Электронный журнал «Азбука права», 02.
Почему нужно делать межевание?
Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.
В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?
Сделки с участками без межевания
Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.
Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон
Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов по поводу межевания, ведь данная процедура стала обязательной для проведения только с 1 января 2018 года. В итоге большие земельные участки с зарегистрированным правом собственности, законно поставленные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Возможно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года все виды сделок с не имеющей установленных границ землей запрещены. Исключений из нового правила не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает помехой землепользованию. Данная противоречивая ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, в соответствии с которым ставились на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не единожды был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили еще раз.
По сути, закон об амнистии дачных участков дает возможность проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание при этом не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе информации о границах делалась запись о том, что они не определены.
Хотя изменения в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все собственники. Землей они также беспрепятственно пользуются, так как отсутствие границ не лишает права пользоваться собственностью, но, если они принимают решение продать участок, то здесь их ожидает проблема: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Сделки с участками без межевания
Определенно, самым важным изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невозможно проведение любых сделок. Неразмежеванные участки нельзя продать, подарить, оставить в наследство либо в качестве залога. На эту землю без ограничений действует только право пользования.
Еще до вступления в силу изменений в земельное законодательство сделки с участками без межевания были проблематичными, а стоимость подобной земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то образом совершите сделку с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. С начала 2018 года данное правило касается всех земель, в том числе и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Можно ли арендовать земельный участок без межевания?
Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.
При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.
Можно ли продать дом без межевания земельного участка?
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Межевание земельного участка упрощает процесс юридически-правового оформления сделок по земельному участку. Предохраняет от возможных рисков.
Фиксированных тарифов на проведение процедуры межевания не существует.
На цену влияют следующие факторы:
- регион, место, где находится ЗУ, ландшафт, площадь;
- степень сложности геодезических работ, транспортные расходы;
- наличие исходных правовых документов (план, землеустройство);
- есть ли необходимость в геодезии ЗУ;
- необходимость проводить согласование спорных вопросов с соседями;
- субъект, который будет проводить процедуру регистрации в Росреестре (собственник или специалисты кадастровых центров).
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Для выявления, фиксации ошибок необходимо заключение, выданное кадастровым инженером. Решают вопросы в индивидуальном порядке: по договорённости сторон, в суде.
Земля без границ. Как продать земельный участок без межевания?
Работы по определению выполняются специальным инженером, который: проводит обмер, определяет его положение и проводит остальную работу.
Для точного результата необходимо узнать, где проходят границы соседних участков, а также согласовать нынешние, чтобы между владениями не осталось бесхозных кусков, и .
Сделать это можно несколькими способами: По самому владению: если на ней стоит забор, столбы или какие-либо колышки, отмечающие начало и конец, значит, их можно считать ориентирами для установки координаты. На их основании проводится проверка по документам и последующее подтверждение; По соседям: не самый достоверный вариант, но иногда может быстро помочь; По кадастровому номеру: в нем должны быть указаны координаты, площадь и нарисован схематический план.
17 Января 2021, 09:26 Ответ юриста был полезен?
- Юрист, г. НижневартовскОбщаться в чате В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В силу ст. ст. 6, 11.1, 36 ЗК РФ земельный участок как объект купли-продажи мог выступать только с момента постановки на кадастровый учет.Таким образом, то обстоятельство, что в отношении спорного земельного участка отсутствует межевой план, не свидетельствует о несогласованности сторонами договора купли-продажи условия о его предмете. Иными словами, при заключении Вами договора купли-продажи какой-либо неопределенности в предмете этого договора
Я похоже купила землю уже с кадастровыми границами. На одном из сайтов я прочла, что достаточно проверить, внесены ли границы в ГКН по публичной кадастровой карте или в Росреестре.На карте Росреестра ввела данные участков земли и только у одного, у дачного участка границ не обнаружила.
Участок под строительство и участок под зданием магазина границы такие имеют, судя по данным Росреестра. Могу ли я теперь быть уверена,что межевать мне нужно только тот участок, где по данным Росеестра нет границ и нет контура границ?
Или все таки надо еще и запрашивать кадастровую выписку еще? Или же мне в итоге все же нужно все заново межевать, потому что я этим не занималась, а занимался прежний хозяин? То есть, должен ли каждый новый собственник, купив земельный участок, с четкими кадастровыми границами, заново межевать землю, как новый собственник?
Что будет, если не сделать межевание до 2020 года
На основании произведенных измерений, кадастровые инженеры составляют межевой план и несут персональную ответственность, как административную, так и уголовную, за достоверность и правильность внесенных данных. Все составленные документы они удостоверяют своей подписью.
- появляется законная возможность прибавить до 1/10 части к площади участка;
- устанавливается защита от изменения границ участка со стороны владельцев соседних участков;
- при проведении строительства недвижимости, на участке обеспечивается соблюдение необходимых пожарно-санитарных норм;
- если в процессе кадастровых работ будет выяснено, что размер участка меньше по размеру, чем указан в первоначальных документах, то межевание приведет и к уменьшению земельного налога;
- до 01.01.2020 года участок земли с установленными границами имеет приоритет при продаже, чем тот участок, у которого эти границы не установлены;
- дает возможность зафиксировать границы прямо на местности.