Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.
Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
- одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).
Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.
Для заключения дарственной необходимо соблюдение некоторых условий:
- имущество дарится безвозмездно;
- имущество передается без условий;
- даритель должен обладать полной дееспособностью в момент сделки;
- стороны должны понимать правовые последствия сделки;
- на дарителя не должно быть оказано давление (физическое или психологическое воздействие);
- документы на имущество должны быть в подлинниках;
- объект дарения должен пребывать в частной собственности дарителя;
- объект, находящийся в совместной собственности, дарится с согласия супруга (других собственников);
- на объект не должны заявлять права третьи лица;
- объект не должен находиться под обременением (в залоге, аресте, ипотеке).
Налог при дарении распространяется на всех лиц, за исключением определенной группы близких родственников дарителя.
Дарственная между близкими родственниками не облагается налогами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), если подарок дарится:
- Жене (мужу);
- Родителям (в том числе усыновителям);
- Ребенку (в том числе усыновленному);
- Внуку;
- Бабушке (дедушке);
- Родной сестре (родному брату).
Эти граждане освобождаются от обязательных платежей. Однако, обязанность задекларировать полученный доход с них не снимается.
Дарение недвижимости между родственниками облагается налогом, если одариваемыми являются:
- Тетя (дядя);
- Племянник (племянница);
- Зять (невестка);
- Двоюродная сестра (двоюродный брат);
- Двоюродные внуки (двоюродные бабушки, дедушки).
Вышеуказанные лица платят налоговые платежи на общих основаниях, несмотря на имеющиеся родственные связи.Пенсионеры при дарении не имеют льгот. Только, если он входит в число близких членов семьи, то льгота применяется. Для подтверждения родственной связи между сторонами необходимо иметь соответствующий документ, по которому можно установить цепочку родства.
Положительные и отрицательные стороны сделки
Как правило, к несомненным плюсам дарственной наши соотечественники относят следующие факторы:
- Этот способ отчуждения имущества весьма схож с завещанием, однако, в отличие от последнего – одаряемый может начать пользоваться на законных основаниях новым имуществом сразу же после регистрации права собственности, не дожидаясь смерти бывшего владельца нежилого помещения.
- Даря такую недвижимость близкому родственнику – не нужно платить, установленный государством налог, а сама процедура перехода права собственности – довольно быстрая и не сложная.
- Передавая в дар имущество лицу, состоящему в официальном браке, можно быть уверенным, что в случае развода – данное имущество останется в полном объёме в собственности одаряемого, так как такие подарки – не входят в состав совместно нажитого имущества.
В качестве негативных сторон дарения, пожалуй, стоит выделить:
- Лицо, дарящее свою собственность не имеет права ставить какие-либо условия и получать выгоду при заключении сделки.
- Налогообложение договора дарения, размер которого составляет 13% от оценочной общей стоимости передаваемого в дар имущества (если в роли участников сделки не выступают близкие родственники), что довольно много при оформлении прав на нежилые помещения.
Кроме этого, существует масса нюансов и «подводных камней», о которых обязательно стоит узнать подробнее перед тем как приступать к оформлению дарственной.
Случаи, в которых Даритель может отменить дарение:
Законодательство Российской Федерации устанавливает следующие случаи, когда Даритель имеет право отменить дарение:
- Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем Одаряемому нежилое помещение, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
- В случае, если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни Дарителя Одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам Дарителя;
- В случае, если обращение Одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);
- В договоре дарения может быть обусловлено право Дарителя отменить дарение в случае, если он переживет Одаряемого.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Правила об отказе от исполнения договора дарения и об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.
Дарение нежилого помещения
Договор дарения нежилого помещения, согласно ст.
572 ГК, представляет собой письменное соглашение дарителя и одаряемого о бесплатной передаче в собственность последнего какого-либо недвижимого имущества, определенного законом как нежилое помещение.
Отечественное законодательство не содержит конкретного указания, какие помещения следует считать нежилыми. Согласно п. 14 ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09г., помещениями являются части здания, ограниченные строительными конструкциями и имеющие определенное назначение.
К сведению
Так, на основании вышеуказанного определения и общепринятой договорной практики, нежилыми помещениями будут здания или их части, ограниченные строительными конструкциями, назначением которых является социальные, административные, производственные, культурные и другие цели, кроме проживания в них людей. Среди них выделяют склады, гаражи, офисы, магазины и т.д.
Дарение нежилого помещения предполагает его бесплатную передачу одаряемому, что исключает возможность возмездного представления с его стороны или порождение каких-либо имущественных обязанностей. При их наличии, сделку нельзя считать дарением, договор является притворным, что предполагает его ничтожность и применении к нему соответствующих последствий (п. 2 ст. 170 ГК).
При совершении сделки дарения нежилых помещений, стороны должны учитывать установленные законом запреты (ст. 575 ГК) и ограничения (ст. 576 ГК) для дарственных. Так, поскольку нежилая недвижимость чаще всего выступает объектом хозяйственной деятельности, нужно помнить, что ее дарение в рамках отношений между коммерческими организациями запрещено.
Специфика дарительных правоотношений существенно расширяет права сторон, в частности и дарителя, относительно расторжения и отмены договора нежилой недвижимости. Так, положениями статей 577 и 578 ГК, определен круг специальных оснований, при наличии которых даритель может расторгнуть и аннулировать договор дарения, без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.
При получении указанного помещения в подарок, одаряемый, согласно ст. ст. 208, 217 НК, получает доход, который облагается НДФЛ. Согласно ст. ст. 40, 224 НК, его размер составляет 13% от рыночной стоимости нежилого помещения, который подлежит уплате в налоговые органы.
Как оформить договор дарения без нотариуса
Оформление договора должно вестись в соответствии с требованиями, предъявляемыми законодательством к этому документу. Необязательно составить его самостоятельно – достаточно загрузить образец и вписать в него необходимые сведения. Пример документа будет приведен ниже.
Чтобы подарить квартиру или передать домовладение, в тексте документа надо обязательно указать данные о сторонах и самом объекте. Полный список:
- ФИО каждого участника сделки;
- адреса регистрации;
- данные из паспорта каждой из сторон;
- полный адрес, где находится квартира или дом;
- количество жилых комнат и суммарная площадь недвижимости;
- номер объекта в кадастре;
- уникальный номер документа, подтверждающего последние изменения права собственности.
Дарение нежилого помещения
Договор дарения нежилого помещения, согласно ст. 572 ГК, представляет собой письменное соглашение дарителя и одаряемого о бесплатной передаче в собственность последнего какого-либо недвижимого имущества, определенного законом как нежилое помещение. Отечественное законодательство не содержит конкретного указания, какие помещения следует считать нежилыми. Согласно п. 14 ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09г., помещениями являются части здания, ограниченные строительными конструкциями и имеющие определенное назначение.
Дарение нежилого помещения предполагает его бесплатную передачу одаряемому, что исключает возможность возмездного представления с его стороны или порождение каких-либо имущественных обязанностей. При их наличии, сделку нельзя считать дарением, договор является притворным, что предполагает его ничтожность и применении к нему соответствующих последствий (п. 2 ст. 170 ГК).
При совершении сделки дарения нежилых помещений, стороны должны учитывать установленные законом запреты (ст. 575 ГК) и ограничения (ст. 576 ГК) для дарственных. Так, поскольку нежилая недвижимость чаще всего выступает объектом хозяйственной деятельности, нужно помнить, что ее дарение в рамках отношений между коммерческими организациями запрещено.
Специфика дарительных правоотношений существенно расширяет права сторон, в частности и дарителя, относительно расторжения и отмены договора нежилой недвижимости. Так, положениями статей 577 и 578 ГК, определен круг специальных оснований, при наличии которых даритель может расторгнуть и аннулировать договор дарения, без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.
При получении указанного помещения в подарок, одаряемый, согласно ст. ст. 208, 217 НК, получает доход, который облагается НДФЛ. Согласно ст. ст. 40, 224 НК, его размер составляет 13% от рыночной стоимости нежилого помещения, который подлежит уплате в налоговые органы.
Плюсы и минусы процедуры
Сделкой дарения удобно воспользоваться в следующих ситуациях:
-
Использовать такой способ передачи нежилого помещения вместо завещания. Благодаря этому не нужно будет ожидать положенного по закону срока для вступления в наследство и избежать нотариальных расходов (дополнительных).
- Если подарить недвижимость члену своей семьи, который состоит в браке (чаще всего родители дарят своему ребенку), то в случае развода данное имущество не нужно будет делить со вторым супругом, так как оно будет только его собственностью (ст.36 СК РФ).
Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
- Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
Из минусов стоит выделить:
- Сделка дарения облагается налогом в 13% от стоимости недвижимости (если речь не идет о близких родственниках), а это очень приличная сумма.
- Даритель не имеет права заявлять о каких-либо дополнительных пожеланиях, ведь это безусловная сделка.
Помимо этого, существует еще некоторые нюансы и риски при передаче нежилого помещения по договору дарения.
Конечно, при составлении дарственной нужно четко понимать, что существуют некоторые подводные камни и риски:
- Даритель не может просто так (кроме исключительных случаев, прописанных в ст. 578 ГК РФ) отменить дарение, в отличие от завещания, которое может изменяться или отменяться в любое время.
- Даритель теряет права собственности сразу после того, как договор дарения подписан и зарегистрирован переход права собственности к одаряемому. С этого момента одаряемый становится полноправным владельцем объекта недвижимости и может абсолютно самостоятельно по своему усмотрению распоряжаться им.
- Стоит указать еще один неприятный риск – некоторые пытаются договором дарения прикрыть сделку купли-продажи. Делать этого точно не стоит, так как согласно ст. 170 ГК РФ такая сделка считается притворной и по иску заинтересованных лиц каждая сторона (из участников сделки) должна будет все полученное возвратить обратно (в натуре или денежном эквиваленте).
Порядок оформление дарственной на недвижимость
Договор дарения, как и любой другой документ, имеет плюсы и минусы. Среди преимуществ составления такого договора:
- простота составления и необязательность заверения;
- сложность оспаривания и аннулирования дарственной;
- невозможность отменить дарение по желанию дарителя – большой плюс для одаряемого;
- отсутствие обязанности уплаты налога для близких родственников дарителя и т.д.
Однако дарственная имеет и некоторые минусы:
- обязанность уплаты налога в результате получения дара для лиц, не приходящихся дарителю близким родственником;
- безвозмездность сделки иногда рассматривается как минус для дарителя;
- невозможность передумать для дарителя и поэтому отменить дарственную.
Однозначно назвать плюсы и минусы договора дарения сложно, так как для каждой стороны имеются свои преимущества и недостатки.
Действующее законодательство указывает определенный перечень лиц, которые не имеют права оформлять нежилые помещения в подарок. В частности, это касается работников различных образовательных, социальных и медицинских учреждений, а также лиц, являющихся служащими государственных и муниципальных органов. Помимо этого, договор дарения не может составляться от имени недееспособных или несовершеннолетних лиц, а сама сделка запрещена для проведения между коммерческими компаниями.
Также нужно учитывать определенный перечень правил при оформлении самого договора. К примеру, при оформлении дарственной на имущество, находящееся в совместной собственности, нельзя будет провести данную процедуру без предоставления письменного согласия каждого человека, имеющего права собственности на него.
Еще одно правило относится к проведению сделок через представителей, которые должны иметь соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса. При этом в доверенности нужно обязательно указать предмет дарения и личность одаряемого, так как в противном случае этот документ будет считаться недействительным.
Дарение коммерческой недвижимости близким родственникам налоги
Согласно налоговому законодательству от уплаты налога освобождается доход, который выражен в натуральном или денежном эквиваленте и получен в дар от физического лица. С налоговой ставкой все просто.
Она составляет 13 % для граждан РФ и 30 % для нерезидентов-иностранцев. В отношении иностранных граждан могут быть заключены международные договоры по поводу НДФЛ, предусматривающие иные правила Сложнее определить налоговую базу.
Ведь речь идет о бесплатном приобретении дохода в виде недвижимости: каким же образом определить размер этого дохода, стоимость полученного в подарок недвижимого имущества? Минфин и ФНС РФ несколько раз высказывали по этому вопросу противоречащие друг другу и самим себе мнения.
В ситуации, когда даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками, вследствие чего налог на дарение платить придется, следует подумать о другой возможности отчуждения недвижимой собственности. Оформить сделку купли-продажи вместо дарения будет выгоднее, т.к.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.
В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.
В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.