Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:
ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)
ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств
Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться. Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый. А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.
На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.
Банкротство застройщика: что делать дольщику?
Поэтому люди, вкладывая деньги в покупку недвижимости на стадии строительства, должны заранее представлять, какие действия им необходимо будет сделать в случае возникновения непредвиденных ситуаций и банкротства застройщика.
Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” вносит ряд изменений в регулирование процедуры банкротства.
Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.
В целом данные изменения направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено.
Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании. Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.
Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.
Жена Учредителя экстренно вступает в наследство, чтобы продать участок ЖК. Они наобещали всем, что 15 янв. 2020 новый застройщик начнет строить. Бред! Продаст и за кардон на солнце греться! Скажите по вашим знаниям- куда сейчас мне «одиночке» на Жск подавать на учридителей в суд (полиция, прокуратура) на выплату внесенных денег? Или на Учридителя и арест на имущество его просить? Спасибо.
Участок на данный момент продан другому застройщику (они там комплекс многоэтажек построили рядом) и этот застройщик перепродал гаражному ООО. Они там парковку строить собрались. Если я член жск, значит при продаже участка должна быть моя подпись в дкп?
Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.
Если дом не построен, то требование передать помещение смысла заявлять нет — хотя вас никто не может ограничить в этом праве.
Однако за экономию приходится расплачиваться рисками, которые, пожалуй, на сегодняшний день являются самыми значительными рисками гражданского оборота с участием физических лиц.
Во-вторых, даже дольщики, заключившие договор долевого строительства, попадали в затруднительную ситуацию в случае, если застройщик, не исполняющий своих обязательств, оказывался банкротом. Дело в том, что до недавнего времени к банкроту можно было предъявить только денежное требование. Дом не введен в эксп, акт не подписан. Какие действия предполагаются от нас как от дольщика в рамках ст 201.4 ФЗ о банкротстве? Покупали квартиру по предварительному договору купли продажи, все сроки истекли. Имеется куча решений о признании права собственности в одинцовском суде наших соседей, а мы вот не успели (Что теперь делать? Подавать заявление в АС или арбитр управляющему и какое?
Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика Статья 201.8-1. Особенности признания недействительными сделок застройщика Статья 201.8-2. Специальный банковский счет для финансирования строительства объекта незавершенного строительства Статья 201.9.
В., объяснения представителей участвующих в обособленном споре лиц, судебная коллегия установила: решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2016 в отношении Паламарчука Вадима Ивановича (далее также — должник) введена процедура реализации имущества гражданина.
Права дольщиков при банкротстве застройщика
Что делать, если строительная фирма — банкрот? Прежде всего не паниковать: Закон «О банкротстве застройщика при долевом строительстве» дает физлицам немало возможностей отстоять свои права. А изучив некоторые особенности, можно разобраться, в каких случаях на какой исход дела рассчитывать.
1. Предъявление требований денежного характера. Имеет смысл тогда, когда строительство фактически еще не началось. Дольщиком может быть взыскана не только сумма по контракту, неустойка с застройщика-банкрота, но и реально понесенные убытки.
Важно!
В 2020 году был учрежден компенсационный фонд, который должен призван защищать права дольщиков при банкротстве застройщика. По замыслу законодателей, обманутые граждане смогут вернуть свои вложенные в строительство деньги в случае признания стройкомпании несостоятельной. Однако четкого механизма работы фонда пока нет, поэтому и рассчитывать на него в ближайшее время не приходится.
2. Предъявление требований имущественного характера. Применяется, если дом по факту возведен. Вероятные варианты:
Предоставление квадратных метров в многоэтажке.
Реализация вероятна, если:
- многоэтажка была введена в эксплуатацию;
- передаточных бумаг на квартиру нет;
- оставшихся активов достаточно для погашения долгов первоочередным кредиторам;
- нужную квартиру можно определить в многоэтажке;
- цена квартиры не превышает более чем на 5 % цену всех заявленных требований, или две четверти кредиторов заключительных очередей не возражают против передачи, или на депозит органа правосудия перечислена нужная сумма.
Признание права на квадратные метры. Реализация возможна, если:
- недострой в эксплуатацию передавался;
- передаточные бумаги в наличии и подписаны до момента предъявления бумаг в арбитраж.
Что делать, если застройщика признали банкротом, но граждане все равно хотят жить в проблемной многоэтажке? Существуют два выхода, предусмотренные параграфом 7 Закона «О банкротстве застройщика при долевом строительстве»:
- Достройка дома другой привлеченной стройкомпанией. Для этого нужно положительное заключение о возможности застройки, желание самой компании и судебное постановление. Стройка будет финансироваться из компенсационного фонда.
- Передача многоэтажки дольщикам для достройки. Для окончания работ физлица должны организовать потребительский кооператив, но и здесь много условностей. К примеру, земля под домом должна принадлежат фирме на праве собственности, а кредиторы последующих очередей должны быть не против данных мер.
Итак, что делать при банкротстве застройщика в долевом строительстве? Алгоритм таков:
- Подготовка бумаг. Заявление о банкротстве застройщика подается, если производство о несостоятельности еще не открыто. Если же процесс уже был инициирован, физлицо пишет заявление о включении в реестр требований кредиторов. К заявлению о банкротстве застройщика обязательно нужно приложить иные бумаги, к примеру, соглашение, квитанции об оплате по контракту, претензии и др.
- Подача документов в арбитраж, рассматривающий дело о банкротстве. Обратите внимание, что требования можно предъявить в течение 1 месяца, если речь идет о наблюдении, и в течение 3 месяцев, если о конкурсном производстве.
- Поддержка своего заявления о банкротстве в судебном заседании.
- Получение определения о включении в реестр требований кредиторов, а при необходимости — обжалование его в вышестоящей инстанции.
- Предъявите акт в компфонд или поручителю для получения своих финансов.
Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом
Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:
- признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
- признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
- на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.
Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.
Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ
Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.
|
Закон № 127-ФЗ |
Закон № 214-ФЗ |
|
Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП) |
Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях) |
|
Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства |
Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД) |
|
Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства |
Владеющее земельным участком под застройку |
|
В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно) |
ВАЖНО
Если дело квалифицируется как банкротство застройщика, то дольщики получают более надежную защиту
Подача заявления не означает, что дольщика автоматически включат в реестр. Нужно удостовериться в этом, дождавшись соответствующего решения суда.
Кроме того, вовсе не факт, что суд решит применить в отношении застройщика положения параграфа № 7 – о несостоятельности застройщиков. Если суд посчитает, что для этого нет оснований, то дело пойдет по общему порядку.
В таком случае дольщикам стоит подать ходатайство о том, чтобы суд все-таки применил параграф № 7. Почему это важно? Потому что если седьмой параграф не применить, то все кредиторы выстраиваются в общую очередь, а когда дело рассматривается как банкротство застройщика, то дольщики попадают в приоритетный список удовлетворения требований.
Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Первая – те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред. Вторая – сотрудники самой строительной компании. Третья – дольщики. Четвертая – остальные кредиторы (банки, подрядчики, поставщики и пр.).
Еще одно преимущество седьмого параграфа – он позволяет покупателям, с которыми были заключены предварительные, инвестиционные и прочие квазидолевые договоры, претендовать на то, чтобы их переквалифицировали и признали договорами долевого участия (ДДУ). Тогда такие покупатели будут гораздо больше защищены законом, чем обычные кредиторы, так как на них распространяется действие 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Например, если покупатель заключал с застройщиком предварительный договор, то суд может посчитать, что срок этого документа истек (ведь в нем обычно указывается, что застройщик обязуется перезаключить с таким гражданином ДДУ в определенный срок). И тогда покупатель сможет претендовать только на получение денежной компенсации, а не квартиры.
А договор купли-продажи будущей недвижимости вообще может быть не признан судом, так как такой недвижимости не существует, ей не присвоен регистрационный номер.
Кроме того, покупатель, признанный дольщиком, в ходе банкротства застройщика получит не только квартиру (или деньги), но и неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, если сдача была задержана более чем на два месяца.
Стать собственниками досрочно
ВАЖНО
Получив право собственности в недостроенном доме, можно продать свою квартиру в нем
В ходе банкротного разбирательства дольщики могут претендовать на признание права собственности на недвижимость, которую возводил застройщик. Когда готовность дома еще очень низкая, у гражданина есть право получить долю в общем имуществе объекта незавершенного строительства. Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры.
Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.
Реестр кредиторов и очередность
Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.
Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:
- К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
- Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
- К третьей очереди относятся непосредственно дольщики, также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
- К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.
Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.
К сведению Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.
Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
Ст. 142 закона о банкротстве регламентирует процедуру расчетов с кредиторами во время конкурсного производства. Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.
- В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
- Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
- Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.