Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что относится к перепланировке?
Проектному согласованию подлежат:
- Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
- Смещение и постановка дверных заслонов;
- Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
- Преобразование проемов в перекрытиях;
- Снос части основных конструкций;
- Образование коридора;
- Изменение кухонного пространства, санузла;
- Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
- Соединение санузлов;
- Получение новых помещений;
- Увеличение жилой территории за счет нежилой;
- Замена газовых установок на иные;
- Перенос электробытовых точек, топливных систем;
- Проведение вентиляционных выходов.
Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.
Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:
- Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
- Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
- Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
- Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
- Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.
Категорически запрещается:
- Встраивать газопровод в стену;
- Закрывать вентиляционные люки;
- Объединять лестничные площади и коридор;
- Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
- Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
- Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
- Демонтаж блоков подоконников;
- Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
- Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
- Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
- Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.
Не считаются перепланировкой действия по:
- Проведению косметических работ;
- Установление дополнительных дверей;
- Монтаж входных загородок;
- Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
- Устанавливание новой сантехники.
Какова в итоге цена вопроса
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
С 1 января 2023 г. собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — причем, получать согласие зарегистрированных граждан не потребуется (Закон от 14 июля 2022 г. № 304-ФЗ).
В рамках такого информирования будут предоставляться персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.
Эти поправки понадобились в связи с тем, что органы МВД (которые ведут сейчас регистрационный учет граждан по месту жительства и пребывания) отказывались предоставлять собственникам жилых помещений информацию о зарегистрированных жильцах без их согласия (как того требует Закон о защите персональных данных №152-ФЗ).
А как собственник мог получить такое согласие, не зная, кто вообще числится на регистрационном учете, МВД не разъясняло.
Перепланировка по эскизу
Постановлением правительства г. Москвы № 508 упрощенный порядок согласования ремонтных работ предусмотрен как для планируемых, так и для некоторых видов выполненных работ.
По этому поводу оформления перепланировки по упрощенной системе на официальном сайте Мэра Москвы есть специальное указание о том, что работы по перепланировке не затрагивающие безопасность жильцов, а также конструкции дома могут согласовываться в Мосжилинспекции на основании эскиза, выполненный собственником помещения в виде плана квартиры с указанием намеченных работ.
Регламентом согласование перепланировки по упрощенной схеме (с использованием эскиза) допускается для работ не связанных с затрагиванием общедомового имущества и не изменяющими архитектурный облик многоквартирного дома.
В случае сложной перепланировки квартиры, где присутствует расширение санузла или устройство дверного проема в несущей стене, согласовать перепланировку по упрощенной схеме не получится – потребуется разработка проектной документации в полном составе.
Сложившаяся в настоящее время практика согласования ремонтных работ предусматривает использование эскиза для согласования работ по переустройству помещений и наиболее простых вариантов перепланировки.
Востребованные виды перепланировки квартир в Москве
Перепланировка — это средство преображения внутреннего пространства жилья в соответствии с предпочтениями, потребностями и желаниями его владельцев. К ней прибегают собственники и квартиросъемщики, которым понадобилось сместить дверь, убрать перегородку между комнатами, увеличить площадь гостиной или кухни, осовременить жилище в соответствии с модными тенденциями и веяниями. Однако подобная переделка сопряжена со множеством нюансов, небрежение которыми — даже в приватизированной квартире, а не только в приобретенной по ипотеке — чревата нежелательными последствиями.
Вне зависимости от формы собственности, любая квартира в многоэтажке — часть общей конструкции. Сквозь нее проходят коммуникации. Через стены и плиты перекрытия она соседствует с другими квартирами. Ее наружная часть является элементом фасада всего здания. Поэтому самостоятельная реконструкция квартиры неизбежно «аукнется» соседям. Повышенный шум во время ремонта — далеко не самое большое из возможных огорчений.
Для предотвращения ущерба зданию законодательством предусмотрена разрешительная процедура. Перед воплощением задуманного в жизнь, нужно согласовать планы с архитектурным отделом мэрии (Комитетом по архитектуре и градостроительству), БТИ, при необходимости — с другими органами и организациями.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Как легче оформить перепланировку
Правовое понятие об уведомительном порядке согласования перепланировки размыто. Зачастую специалисты МФЦ, через которых идет регистрация работ, не владеют всей информацией. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах Жилищного законодательства. На практике оформление «по эскизу» нередко оказывается сложнее, чем полное предварительное согласование перепланировки «по проекту».
Лучше всего нанять для ремонта строительную организацию с допуском СРО. Идеально, если фирма оказывает услуги по регистрации проведенных работ. Увеличив смету, вы избежите непредвиденных проблем с законом.
Порядок самостоятельной регистрации незначительных изменений по уведомлению («по эскизу»):
-
получите план квартиры до переустройства (есть в техпаспорте);
-
отметьте на копии плана внесенные изменения (зеленым — построенное, красным — снесенное);
-
напишите в МФЦ заявление, приложив к нему оба плана;
-
пригласите инспектора, который подтвердит перепланировку;
-
получите новый технический и кадастровый паспорта на жилье.
Как получить разрешение на перепланировку?
Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.
Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).
Какие работы считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:
-
перенос или разрушение внутренних стен;
-
перенос или создание новых дверных проемов;
-
перестройку одного помещения в несколько квартир;
-
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
-
объединение нескольких квартир в одну;
-
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
-
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
-
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Нужно ли узаконивать существующую перепланировку в квартире в 2021 году?
Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.
Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?
Узаконить перепланировку в 2021 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.