Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину. Обычно просят около 50 000 рублей.
Какой размер морального вреда указывать в Исковом заявлении?
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином, то есть участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 — моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.
В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 разъясняются некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда, в частности в части 2 указывается, что:
«…. Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др…».
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Неустойка с застройщика: цена
Многие полагают, что если начать действовать с первого дня просрочки, то сумма компенсации будет слишком мала. Но это не так. Когда происходит взыскание неустойки с застройщика, стоимость рассчитывается до дня подписания акта приема-передачи квартиры.
Размер компенсации для физических лиц составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Иная ставка может быть согласована с дольщиками и прописана в договоре. Сумма начисляется за каждый день просрочки. То есть неустойка с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) начинает рассчитываться со дня, следующего за тем, когда вам должны были передать квартиру. Эта дата указана в договоре.
Итак, неустойка за просрочку застройщика считается следующим образом: стоимость квартиры, оплаченная дольщиком, умножается на количество дней просрочки. Результат снова умножаем на 1/150 ставки рефинансирования.
Обратите внимание, что берется ставка рефинансирования, которая была действительна на момент заключения договора.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Правила составления акта осмотра квартиры
Вам необходимо зафиксировать все недоделки в квартире. Для этого составляется акт осмотра объекта. Он представляет собой документ, где в виде списка указываются дефекты.
Составьте его максимально подробно, чтобы точно знать о каком именно дефекте и в какой части квартиры идет речь. Данный акт является ключевым доказательством в споре с застройщиком по поводу некачественной отделки.
Проверьте данные представителя застройка и свои, а также обратите внимание, чтобы акт был подписан на каждом листе всеми сторонами, чтобы вы точно могли потом говорить, что о конкретном дефекте застройщик изначально знал.
Не лишним будет сослаться на некачественную отделку и в акте приема-передачи объекта. Напишите от руки в документе снизу, что в квартире есть недостатки, и они подробно описаны уже в акте осмотра.
Такую запись нужно сделать, чтобы потом не возникало вопросов были или нет претензии у покупателя в момент приема квартиры.
Основания на взыскание компенсации
Имеется ряд оснований, по которым покупатель правомочен выдвинуть претензии по оплате неустойки застройщику. Среди них обычно выставляются следующие требования:
- несвоевременная сдача объекта дольщику;
- отказ передачи квартиры в эксплуатацию покупателю;
- низкое качество материалов;
- разница фактических метров квартиры и площади, указанной в ДДУ;
- затягивание сроков устранения указанных покупателем недостатков и недоделок в жилом помещении.
Обнаруженные нарушения по усмотрению покупателя могут быть устранены одним из предлагаемых способов:
- безвозмездное проведение застройщиком работ;
- уменьшение стоимости договора;
- компенсация расходов, которые будут направлены на устранение неполадок самим дольщиком.
При выявлении разницы между фактической площадью объекта и его проектными метрами возможно принятие следующего решения:
- если построенная квартира оказалась больше проектной, а в ДДУ не было включено никакого пункта по данному вопросу, то продавец недвижимости не вправе требовать дополнительную оплату с покупателя.
- при меньшем метраже квартиры следует написать заявление на руководителя строительной компании. В нём нужно выдвинуть требование по возврату денег за недостающие квадратные метры. В документе указываются банковские реквизиты покупателя для перечисления средств компенсации.
Кто может подать исковое заявление в суд в отношении застройщика
Правом подачи иска в суд в отношении застройщика могут обладать следующие категории лиц:
- Участники долевых договоров о покупке недвижимости;
- Собственники недвижимости в уже построенном объекте;
- Контрагенты и уполномоченные представители вышеозначенных лиц;
- Лица, проживающие рядом с построенным объектом, или те лица, чьи интересы может затрагивать строительство.
В случае нарушения застройщиком нормативов по защите окружающей среды и населения, подача искового заявления в суд может быть не обязательной процедурой для устранения таковых нарушений. В частности, у жителей окружающих домов может быть возможность подать жалобу в Роспотребнадзор или санитарно-эпидемиологическую службу для проведения соответствующих замеров уровней шума. Кроме этого, при ведении застройщиком масштабных и мешающих жизни работ в ночное время допустима подача заявления в полицию.
В целом, судебная практика демонстрирует, что подавляющее большинство исков к застройщикам направляется, все же, со стороны дольщиков, которые были неудовлетворены качеством оказываемых услуг по строительству недвижимости, что могло выражаться в следующих недостатках:
- Задержка исполнения обязательств по строительству жилья и сдаче его в эксплуатацию;
- Отказ в выплате неустойки за нарушение обусловленных договором долевого строительства сроков, каковая предусмотрена положениями ФЗ №214 от 30.12.2004.
- Наличие в построенной недвижимости конструктивных недостатков, нарушающих принятые нормативы;
- Нарушение положений договора в отношении общей площади недвижимости и отказ в возмещении разницы между оплаченным метражом жилья и реальным.
Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:
- Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
- Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
- Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Размер госпошлины при подаче иска в суд
По искам, касающимся защиты потребительских прав, государственная пошлина при подаче документов в суд может не оплачиваться.
Правовые основания этому изложены в ФЗ «О защите прав потребителей» и Налоговом кодексе РФ (пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36).
Оговорка – действует законодательная льгота, если цена заявленного иска для восстановления нарушенных прав гражданина не превысила 1 млн. рублей.
Внимание! Если сумма иска превышает указанную сумму, госпошлина вносится в объеме 0,5% от суммы сверх 1 млн. рублей (максимальное ее значение не должно быть больше 60 тыс. рублей).
В общую цену иска не включены:
- штрафные санкции;
- моральный ущерб;
- суммы затрат на суд.
К примеру, общая цена иска – 1 млн. 650 тыс. рублей.
Высчитываем госпошлину: 0,5 % х 650000 р. = 3250 рублей.
Оплачивается госпошлина в отделении любого банка. Используются только реквизиты того суда, в адрес которого направляется иск.
Шаг 2. Определение суда для подачи иска
Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.
Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.
Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.