Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрация гражданина по месту жительства должна проходить по определенным правилам. Место жительства – постоянный дом, где вы можете находиться в качестве собственника. Также право на постояннуюрегистрацию дает договор найма или поднайма. А вот место пребывания – территория, где вы находитесь временно. Причем основания для пребывания в рассматриваемом жилье могут быть такими же, как и при постоянной регистрации.
Нужно ли согласие других жильцов на вашу постоянную прописку
Постоянная прописка довольно сложная процедура, особенно если у человека нет собственного жилья, но ему нужно получить свидетельство о регистрации по местужительства. Она связана с множеством нюансов. Например, нужно ли разрешение? Ответ на рассматриваемый вопрос зависит от того, кто является владельцем жилья, где вы планируете прописаться.
Если место находится в собственности человека, ему не нужно разрешение, чтобы получить прописку. То же правило распространяется на собственников доли в доме. А вот если гражданин не имеет никакого права на недвижимость, чтобы получить в нем постоянную прописку нужно разрешение от собственников.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Найдите подходящую комнату
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Количество регистрируемых
Сколько человек можно прописать в комнате коммуналки?
Если помещение муниципальное или государственное, то есть ограничения, которые устанавливаются каждым муниципалитетом по площади на одного проживающего человека (если речь идет не о семье нанимателя).
Если оно в собственности, то ограничений по количеству зарегистрированных нет.
Все прописанные должны фактически проживать в комнате, иначе может последовать административный штраф за фиктивное оформление.
Прописка граждан по месту проживания регулируется Правилами регистрации, утверждёнными Постановлением правительства № 713 от 17.07.1995г. Согласно данному закону процедура проводится отделениями ФМС, находящимися на данной территории.
Для оформления прописки необходимо подать заявление по Форме 6 и представить документы:
- паспорт;
- свидетельство о рождении (для детей до 14 лет);
- свидетельство о собственности или договор найма;
- заявление-согласие прописанных (по необходимости);
- разрешение муниципалитета (для государственных квартир);
- листок убытия;
- домовая книга (для собственных комнат).
Все документы представляются в виде оригиналов и копий.
Если необходимо согласие проживающих в квартире, их личное присутствие во время подачи документов обязательно.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Как продать свою долю: общие правила
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Как прописаться в чужой квартире?
Во-первых, необходимо найти того, кто согласится принять на свою территорию нового жильца. А это бывает непросто, особенно, если нет родственников. Во-вторых, нужно сформировать комплект документов.
В него могут входить:
- договор социального найма;
- правоустанавливающие бумаги (если квартира приватизирована и находится в собственности гражданина);
- справка о том, что по квартплате нет задолженностей;
- паспорта владельца жилплощади и будущего жильца;
- домовая книга;
- свидетельство о заключении брака (если прописывается муж, жена);
- заявление, составленное по образцу;
- военный билет;
- лист убытия с предыдущего места проживания;
- согласие других прописанных в квартире (если помещение муниципальное, приватизированное несколькими владельцами).
Могут потребовать и другие документы. Список необходимых бумаг рекомендуется уточнить в МФЦ или паспортном столе.
Требования к жилплощади
Ипотечный кредит в банке на покупку комнаты можно взять, если объект кредитования соответствует установленным требованиям. Таковыми являются следующие критерии.
- Коммуналка должна находиться в доме, который не признан аварийным. Он не должен входить в список объектов под снос, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов.
- Общежитие должно находиться в регионе, в котором имеется отделение банка.
- В районе, который был выбран для покупки объекта недвижимости, должна быть обустроенная инфраструктура.
- В комнате должны быть созданы все условия для комфортного проживания. Это правило касается и мест общественного пользования.
- В объекте должна присутствовать отдельная кухня, а также санузел.
- Задолженности по коммунальным услугам должны быть исключены.
- Не должно быть третьих лиц, которые могут выразить свое право на получение комнаты.
Что делать, если банк отказал в ипотеке на комнату?
Банковские организации могут вынести отрицательное решение по заявке гражданина. Это предусматривается при:
- наличии ошибок в бумагах, которые направлены в банк, а также некорректно отраженных сведений;
- фиктивности переданных документов;
- получении клиентом низкой оценки по системе скоринга (программа проводит проверку, после чего может выдать низкую оценку, что будет считаться ненадежностью);
- отсутствии возможности проверки переданных сведений (если сотрудники банка не смогли связаться с начальником заявителя);
- наличии долгов по предыдущим кредитам;
- очерненной кредитной истории;
- судимости заемщика.
Сначала нужно проверить, имеются ли вышеуказанные причины в данном случае. Если есть недостатки, то человек имеет 2 месяца на их исправление. После этого возможна повторная подача бумаг. Можно направить онлайн-заявку через сайт кредитной организации.
Если и во втором случае отмечается отказ по ипотеке на комнату, можно предпринять следующие действия:
- увеличить размер первоначального взноса для уменьшения суммы кредита;
- поискать новый объект недвижимости для уменьшения суммы займа;
- наладить кредитную историю (погасить долг, найти и устранить ошибочно внесенные записи при их наличии);
- посетить другие кредитные учреждения;
- взять потребительский кредит;
- предложить созаемщиков.