Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.

В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.

Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса

Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:

• Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
• Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.

Изменение планировки традиционно включает в себя:

1. Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
2. Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
3. Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
4. Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
5. Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.

Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:

1. Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
2. Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.

Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.

Согласование это достаточно трудоемкий процесс. Чтобы достигнуть желаемого результата, необходимо соблюдать установленный порядок действий:

1. Получение документации в БТИ. Сюда входит поэтажный план здания, а так же план конкретного помещения. Данные документы вправе запросить любой собственник недвижимости.
2. Разработка и оформление проекта. Это один из самых сложных этапов, поэтому составлением проектов занимаются специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид работ. Кроме того, потребуется техническое заключение о возможности данной перепланировки, которое выносится после обследования основных конструкций.
3. Направление документов в Мосжилинспекцию г.Москвы или в архитектурный отдел администрации города.
4. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
5. Проведение переустройства в соответствии с утвержденным проектом. Отступления от проектной документации, будут считаться незаконной перепланировкой, которая доставит массу юридических проблем.
6. Прием работ и подписание акта о завершении перепланировки.
7. Обращение в бюро технической инвентаризации с целью получения новых документов на объект.
8. Получение новой выписки ЕГРН с измененной перепланировкой.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области

Москва и Московская область это обширная территория, включающая в себя множество муниципальных образований. Согласно действующему законодательству, каждое из них вправе разработать собственный порядок согласования. Поэтому, перед тем как приступить к процедуре, необходимо изучить не только общероссийское законодательство, но и установленный регламент района, в котором находится недвижимость. В любом случае принцип действий сводится к сбору документации и ожиданию решения.

Стоит отметить, что жилищный кодекс допускает возможность узаконить перепланировку без согласования через судебные органы. Это происходит в том случае, когда действия по изменению внутренних конструкций уже совершены. При этом собственнику придется доказать, что переустройство жилых квартир и нежилых помещений не создавало опасности для жизни и здоровья граждан, а также не нарушает чужие интересы. Данный способ является проблематичным и не гарантирует положительного результата. Суд может обязать собственника вернуть объект в первоначальное состояние. Поэтому рекомендуется проводить согласование перепланировки до ее начла или сразу после выполнения ремонтных работ. Кроме того, объект недвижимости, в котором проводилось незаконное переустройство, не может быть продан, обменен или сдан в аренду.

Специалисты агентства Город имеют большой опыт по вопросам переустройства нежилых помещений, а также знание конкретных регламентов по Москве и городам Московской области, что является ключевым моментом в получении положительного решения.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме

Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

• соответствие реальных работ проекту;
• доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
• наличие Актов проведения скрытых работ;
• корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

• собственник или его доверенное лицо;
• представитель разработчика;
• подрядчик, проводивший строительные работы;
• представитель Мосжилинспекции;
• руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

• неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
• имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
• отсутствует разрешение на работы;
• имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
• перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
• некорректно заполнен журнал производства работ.

Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?

Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.

Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:

• при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
• при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
• при эксплуатации и обслуживании МКД;
• на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.

Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.

Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:

• выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
• оформление договора на изготовление проектной документации;
• выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
• согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
• проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
• согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
• обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.

Порядок проведения перепланировки в отдельно стоящих нежилых помещениях согласно действующего законодательства

Проведение перепланировки в отдельно стоящем строении несколько проще и в плане проектирования, и в плане согласования, нежели изменения объектов, находящихся в жилых зданиях.

Алгоритм действий следующий:

1. Объект перепланировки должен исследовать профильный специалист, чтобы определить допустимые для данного помещения изменения (данный специалист в дальнейшем должен разработать проект перепланировки, специалиста такой компетенции лучше пригласить на основании договора в специализированной компании, такой, как ООО «Граунд»).

2. Составление проекта перепланировки, отрисовка чертежей, сбор необходимого для разрешения пакета документов, планирование необходимых работ, составление сметы и перечня материалов.

3. Предоставление заявления о проведении перепланировки, готового проекта и пакета документов в МФЦ (документацию можно предоставить в электронном виде через портал госуслуг).

4. Получение разрешения на проведение работ.

5. Проведение работ.

6. Прием работ гос. комиссией.

7. Внесение изменений в паспорт помещения.

На всех этапах перепланировки потребуется содействие квалифицированного инженера.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Если юрлицо владеет жилой площадью в многоквартирном доме, вначале нужно изменить ее статус (процедура регламентируется 3 главой ЖК РФ). Получить разрешение реально, если внизу нет жилых помещений. Это возможно, если пространство расположено на первом этаже либо под ним находятся только нежилые площади.

Получать новый статус и узаконивать перепланировку нельзя в следующих случаях:

• помещение находится над квартирами людей;

• попасть внутрь можно только через подъезд (нет возможности оборудовать отдельный вход);

• объект используется для постоянного проживания, является частью жилого пространства;

• помещение относится к наемному зданию социального пользования;

• недвижимость не соответствует требованиям, не может быть приведена в соответствие даже путем внесения коррективов;

• изменение статуса связано с религиозной деятельностью компании;

• помещение обременено правами посторонних лиц.

Если все хорошо и новый статус получен, нужно обратиться в Роспотребнадзор для утверждения. Иногда перепланировка предполагает внесение сложных конструктивных, инженерных изменений. Следовательно, может потребоваться одобрение других профильных государственных инстанций.

Вторым шагом становится передача пакета бумаг сотрудникам Мосжилинспекции. Он включает:

• письменное разрешение владельца (для арендаторов);

• подтверждение права собственности;

• техпаспорт БТИ;

• техническое заключение;

• результат проектирования, выполненного специализированной службой;

• положительное заключение Роспотребнадзора и АПУ при изменении фасадных элементов здания;

• одобрение архитекторов дома либо соответствующей фирмы;

• договор, заключенный с лицензированной организацией, которая берет на себя обязанность контролировать процесс переустройства.

Варианты перепланировки нежилых помещений

Существует несколько способов провести перепланировку, каждый из которых предусматривает различные стадии согласования и узаконивания этой процедуры:

1. незначительные изменения нежилого помещения в жилом доме. Работы включают обустройство проемов в перегородках, демонтаж и строительство новых внутренних стен, установку инженерного оборудования и т. д. Необходима только разработка архитектурной части проекта. Разрешение на проведение мероприятий выдает Мосжилинспекция;
2. значительная перепланировка нежилого помещения. Этот вариант включает обустройство проемов в капитальных ограждающих конструкциях, установку нового сантехнического оборудования и приборов, монтаж стен и перекрытий, замену напольных покрытий и т. д. Такие мероприятия возможны только после тщательного обследования объекта и разработки технического заключения от авторов дома или МосжилНИИпроекта, если у авторов нет допуска;
3. перепланировка в нежилом доме. В этом варианте подготавливается проект, включая инженерную составляющую и техническое заключение. Проект и техническое заключение подаются на рассмотрение в Мосжилинспекцию (в Москве) или в администрацию города (Подмосковье).

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Если работы не затрагивают фасада, проектная документация утверждается органом технической инвентаризации. В других сложных случаях (устройство отдельного входа и т. п.) проект необходимо согласовать в ГлавАПУ и Москомархитектуре.

Проведение перепланировки нежилого помещения в нежилом доме производится в следующем порядке:

• получение документов технической инвентаризации (поэтажный план, экспликация, формы 1а и 5);
• разработка комплекта документации в составе – проекты изменений (в том числе вносимых в устройство фасада), техническое заключение, теплотехнический и светотехнический расчеты и др.);
• согласование пакета документов с уполномоченными органами (проектировщик дома, ГУП ГлавАПУ, СЭС, Москомнаследие, и др.);
• проведение перепланировки;
• представление согласованного комплекта документации в орган технической инвентаризации;
• выполнение работ по технической инвентаризации, получение новых документов с учетом произведенных изменений;
• изготовление техплана;
• получение кадастрового паспорта и свидетельства о собственности с внесенными изменениями.

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

• получение консультации;
• составление технического проекта;
• сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
• получение техпаспорта, если он отсутствует;
• подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
• уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Похожие записи:

• Какое пособие по уходу за ребенком в 2021 году и примеры расчета
• Как закрыть ИП в 2023 году: понятная пошаговая инструкция
• Можно ли иметь двойное гражданство в России?