Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры о разделе ОНС между супругами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
Разрешены ли сделки с «недостроем»?
На этот вопрос в целом можно ответить положительно. Однако некоторые условия соблюдать все-таки нужно.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. При этом в силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Важное дополнение к названным нормам содержится в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 и п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 51 . В них, в частности, подчеркнуто, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».
Примечание. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 ).
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, если договорные отношения с подрядчиком прекращены (в случае консервации объекта строительства или расторжения договора подряда) и право собственности на недострой зарегистрировано, то «незавершенка» становится объектом вещных прав и может участвовать в гражданском обороте. Иными словами, собственник объекта получает возможность осуществлять с ним сделки: продать, сдать в аренду, внести в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В связи с этим уместен вопрос о том, как производится регистрация прав на объект незавершенного строительства? Постараемся ответить на него.
На наш взгляд, в данном случае бухгалтер может руководствоваться рекомендациями Минфина, изложенными в п. 1 Письма от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107. Итак, что предлагают финансисты? В соответствии с п. 41 Положения N 34н объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения. В связи с этим объекты незавершенного капитального строительства, учитываемые в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета на счетах по учету капитальных вложений, до перевода их в состав основных средств не могут рассматриваться в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций.
Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.
Вывод первый: стоимость объекта продолжает числиться по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств».
Вывод второй: несмотря на начало эксплуатации части здания, обязанности уплачивать налог на имущество не возникает.
А теперь вернемся к Письму Минфина. В соответствии с п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (N ВГ-9-Д) по не оконченным строительством или не оформленным актами приемки объектам капитального строительства или их частям, но фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке — с 1-го числа месяца ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений.
Положение о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утв. Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (N ВГ-9-Д).
При оформлении актами о приемке ввода в действие этих объектов и зачисления их в состав основных средств производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.
Строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительства
В ходе рассмотрения дела судом любая сторона вправе заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
Ходатайство должно быть передано суду в письменном виде и надлежащим образом обоснована необходимость проведения такой экспертизы. При заявлении ходатайства лицо должно указать, какие вопросы должны быть поставлены перед экспертом, например,
- Описать объект незавершенного строительства;
- В каком техническом состоянии находится?
- Соответствуют ли технические характеристики техническим характеристика объекта капстроительства и по каким признакам?
- Возможно ли использование спорного объекта в целях дальнейшего строительства заявленного объекта по проекту?
- Построен ли он в соответствии с проектом и выданным разрешением на строительство?
- Соответствует ли существующий объект незавершенного описанию объекта в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
- Спорный объект прочно связан с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
- Может ли постройка перемещена без соразмерного ущерба ее назначению?
- Требовалось ли на строительство объекта недвижимости разрешение на строительство?
- Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил при возведении?
- В какое время возведен будущий дом, гараж иное строение?
Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на земельном участке, который, например, был предоставлен в аренду.
ВНИМАНИЕ: если объект незавершенного строительства был создан до заключения договора аренды и до регистрации права собственности на него, то это может быть установлено при проведении экспертизы, что повлечет за собой установления судом незаконного возведения и как следствие регистрации права собственности на него.
Стоит обратить внимание относительно заключения экспертизы на следующие моменты:
- чтобы в заключении эксперта были даны полные ответы на поставленные вопросы;
- чтобы была подтверждена компетентность экспертов, их статус, уровень образования, стаж работы;
- можно получить письменное мнение по полученной экспертизе других специалистов;
- можно попросить вызвать эксперта для дачи пояснений в судебном заседании.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Необходимые документы для оформления
Часто возникают ситуации, когда средств на достраивание жилого дома не хватает, и строительство временно прекращается.
Несмотря на то, что работы по строительству дома приостановлены на неопределенный период, закон позволяет провести регистрацию права собственности на него. Эта возможность появляется по факту, на каком бы этапе строительство ни прекратилось.
Важно! В адрес Росреестра или Многофункционального центра передают собранный пакет документов, достаточный для оформления строящегося объекта (дачи/дома) в личную собственность.
В список входят следующие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по регистрируемой недвижимости;
- документы правоустанавливающего характера на земельный участок, где размещается недостроенный объект недвижимости (или же договор, на условиях которого участок арендуется);
- личный паспорт собственника;
- доверенность, если документы направляются законным представителем. Она заверяется нотариусом;
- заявление для внесения данных по объекту недвижимости в базу ЕГРН (соответствующий бланк можно взять у сотрудника);
- проектная и тех. документация;
- квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины установленного объема.
Если подан неполный объем документов, или же требуется предоставление дополнительных, сотрудник гос. органа запрашивает недостающие.
Оформление при дачной амнистии
С помощью этого метода есть возможность зарегистрировать недостроенный дом. Действие дачной амнистии основывается на отдельном Федеральном законе № 93.
Запомните! Под этим термином понимают упрощенный процесс, используя который, граждане могут оформить в собственность принадлежащие им объекты недвижимости (жилой дом или земельный участок).
Этот порядок распространяет свое действие на все жилые дома, построенные на землях с назначением «для дачного или подсобного хозяйства» или «ИЖС».
Чтобы у каждого была возможность провести регистрацию права собственности на свое имущество, законодатель решил продлить «амнистию» до начала марта 2020 г.
Началом процедуры является регистрация собственности на земельный участок. Для этого следует направить документацию в отдел Росреестра (МФЦ), расположенный поблизости.
Документами первоочередной необходимости, которые необходимо предоставить с целью подтверждения права владения участком, являются:
- постановление, вынесенное администрацией (районной/городской);
- свидетельство, удостоверяющее право на получение участка в наследство;
- различные договора, на условиях которых земля была передана в дар, куплена, обменяна;
Один из этих документов передается с отдельным заявлением. Есть отдельный образец. Также приложите квитанцию, подтверждающую выплату гос. пошлины установленного объема.
Дополнительно понадобятся и другие документы.
Потребуется подготовить:
- кадастровый паспорт, оформленный на здание, подлежащее регистрации;
- декларацию установленной формы по объекту (необходимо два экземпляра).
Потом следует еще раз направить обращение в адрес Росреестра. Подаем в эту службу документы с целью регистрации постройки, строительство по которой не закончено. Основной сложностью выступает предоставление доказательств начала строительных работ.
Учтите! В конечном результате оформляется собственность и на сам земельный участок, где проводятся строительные работы, и на объект, возводимый на нем – жилой дом, независимо от того, построен он полностью, или работы только начались.
Как продлить срок земельной аренды?
ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если: (а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и (б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то (в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39. 14 — 39. 17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).
Можно ли продать объект незавершенного строительства с долгами по аренде земли
И не удив. Признание права — это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со. В ноябре 2020 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр. Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов.
Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах) 2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 4. Кадастровый паспорт 5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации 6 Утвержденный проект на строительство Подробнее о перечне документов на официальном сайте Росреестра.
Продление договора аренды земли
- Не предполагалось строительство дома на участке, арендатор начал его, не получив разрешение собственника;
- На земле, сдаваемой в аренду, запрещено возводить какие – либо постройки.
- Строительство начато на том участке, который предназначается только для возведения нежилых (либо только жилых) объектов.
- Пролонгация возможна в том случае, если гражданин продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора и собственник не имеет возражений.
- Стороны встречаются у нотариуса, где происходит заполнение нового бланка договора, либо подписывается дополнительное соглашение, которое прикладывают к уже действующему документу.
- Обязательно перечисляются основания, при наличии которых договор может быть расторгнут в дальнейшем, чаще всего это: не использование земельного участка по назначению, невыплата аренды, загрязнение земли или порча имущества, передача земли в собственность государству или другому гражданину.
- Договор подписывается обоими гражданами и каждый из них получает свою копию.
Юридическое обоснование сделки
Правомерность передачи недвижимости в аренду до окончания строительных работ постоянно становится предметом дискуссий.
Официального определения «недостроя» в нормативных актах не приводится, хотя термин используется широко. Представители Росреестра подразумевают под таковым капитальные сооружения, создание которых не завершено.
В разъяснениях особо подчеркивается неразрывность связи объектов с землей и отнесение их к категории недвижимости.
Большинство юристов считают операции «недостроем» законными. Позиция строится на комплексном анализе положений главы 34 ГК РФ. У участников есть возможность соблюсти все обязательные условия сделки:
- Предмет. Заключать договор ст. 607 Кодекса разрешает с вещами, сохраняющими свои эксплуатационные свойства в процессе использования. Незавершенные строительством сооружения отвечают этому требованию. Кроме того, норма оставляет список объектов аренды открытым. Исключения должны вводиться отдельными нормативными актами. К концу 2019 года в отношении «недостроя» никаких запретов не установлено.
- Возможность идентификации. Предмет сделки должен быть подробно описан в соглашении. Поскольку незавершенное строительство признается недвижимостью, достаточно указать название, адрес, кадастровый или инвентарный номер (ст. 130 ГК РФ). Указанные характеристики присваиваются объекту при постановке на государственный учет (ст. 8 закона 218-ФЗ).
- Подтверждение права собственности. Сдать объект в аренду может только законный владелец. Согласно ст. 551 ГК РФ права на постройку возникают после регистрации. Собственнику потребуется оформить необходимые документы и зарегистрировать незавершенное строительство в Росреестре. Иного способа легализовать сделку, нет.
Законность сделок подтверждает и судебная практика. Так, в информационном письме № 59 ВАС РФ отмечает возможность заключение договоров с недостроенными зданиями. Условием становится государственная регистрация прав на них. Аналогичное мнение высказано Волго-Вятским окружным ФАС в постановлении А29-6591/2006-2э.
Предметом сделки может быть сооружение, возводимое на основании специального разрешения (ст. 51 ГрК РФ) или уведомления о начале работ (ст. 51.1 ГрК РФ). Самовольные постройки не признаются собственностью и не являются объектами гражданско-правовых отношений. Сдать их в аренду не получится.
Список необходимых документов
Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.
Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:
- Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
- Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
- Личный документ хозяина (паспорт).
- Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
- Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
- Документация на объект (техническая, проектная).
- Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.
Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.