Внесение изменений в правила землепользования и застройки ПЗЗ в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Внесение изменений в правила землепользования и застройки ПЗЗ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Поправки, вносимые по судебному акту

Вступившее в законную силу постановление суда (арбитражного суда) в течение от 3 до 5 дней направляется всем участникам дела, в том числе и в кадастр. орган для исполнения.

На практике, для большей уверенности в исполнении предписаний суда, истцу (собственнику, правообладателю недвижимости) лучше продублировать такую пересылку в ОКУ. Для этого предпринять одно из действий:

• пишется заявление об устранении неточностей в ГКН, к которому прилагается заверенная копия судебного акта (как основание для необходимых исправлений) и иные документы кадастрового характера.
• в росреестр представляется обыкновенное сопроводительное письмо, в котором указывается: какое судебное постановление передается для исполнения (когда и каким судом оно вынесено, номер судебного дела, наименование сторон и иных участников процесса).

Когда кадастровики могут уклоняться от исполнения судебного предписания, действия те же, как исправлении ТО.

Но иногда ОКУ идет на большее ухищрение, а именно он приостанавливает проведение кадастр. учета. Таким образом, как бы формально судебный акт исполняется, но фактически ему не дают ходу.

В таком случае следует обжаловать решение о приостановке учета, так как такая приостановка может тянуться до 3 месяцев. Можно, конечно подождать истечение этого срока, но нет гарантий, что в учете не будет отказано по надуманным основаниям или не обнаружатся новые основания для приостановки.

В основном поводом для обращения в суд являются такие обстоятельства:

• несогласие собственника недвижимости с отказом ОКУ в исправлении неточностей по его заявлению (то есть когда собственник является заявителем и заинтересован в исправлении неверных данных);
• возражение собственника (правообладателя) с позицией кадастравиков об исправлении ТО по заявлению третьих лиц (соседей, государственных или муниципальных органов).

Когда собственник недоволен отказом или решением об устранении технических погрешностей, то он может подать иск в порядке обжалования действий (бездействий) гос/муниципальных органов, должностных лиц. Какие при этом имеются особенности:

• Обжаловать действие можно в течение 3 месяцев с момента вынесения спорного решения или когда истец узнал об этом (пришло уведомление от ОКУ, получил выписку из кадастра);
• Идти можно либо в арбитражный суд, если собственник недвижимости юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, либо районный/городской в суд с административным иском в остальных случаях;
• Ответчиком (административным ответчиком) всегда является территориальный ОКУ. Возможно привлечение третьего лица, как правило, это смежники по земельным участкам, налоговая инспекция (если судебный акт в последующем повлияет на формирование налоговой базы), государственные или органы, издавшие определенные акты, которые принимаются во внимание при рассмотрении дела.
• К иску в обязательном порядке приобщаются:
  копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;выписка из ГКН;копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель).
• копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;
• выписка из ГКН;
• копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);
• текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель).
• признать определенный факт, сведения, данные (запись в госкадастре) технической ошибкой, либо отсутствием ТО;
• действия кадастрового органа об отказе в исправлении ТО (или наоборот об исправлении) признать недействительным;

Иногда требования могут содержать дополнительные данные, например, сведения о том с какой даты считать юридически действующим внесенные исправления в кадастр.

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Статус особо охраняемых природных территорий регулируется Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – закон № 33-ФЗ). При этом необходимо различать:

1) сами особо охраняемые природные территории;

2) охранные зоны таких особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ относятся только охранные зоны особо охраняемых природных территорий (вероятно, по логике законодателя, в данном случае ЗОУИТ является территория, устанавливаемая в связи с существованием определённого объекта, но не сама территория такого объекта, что не отменяет необходимость соблюдения специального режима в границах самого объекта). Правовой режим самих особо охраняемых природных территорий устанавливается путём т. н. зонирования (п. 14 ст. 2 закона № 33-ФЗ в ред. законов № 342-ФЗ и № 505-ФЗ):

1. основные (а также при необходимости вспомогательные) виды разрешённого использования земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяются положением об особо охраняемой природной территории; в случае зонирования особо охраняемой природной территории основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков предусматриваются положением об особо охраняемой природной территории применительно к каждой функциональной зоне особо охраняемой природной территории;
2. в случаях, если разрешённое использование земельных участков в границах особо охраняемой природной территории допускает строительство на них, в положении об особо охраняемой природной территории устанавливаются предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов;
3. положения об особо охраняемых природных территориях, которые утверждены до 01.09.2018, должны быть приведены в соответствие с требованиями закона до 01.07.2020;
4. до установления в положении об особо охраняемой природной территории видов разрешённого использования земельных участков, предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но не позднее 01.07.2020 указанные виды разрешённого использования, параметры определяются органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, в ведении которых находится особо охраняемая природная территория (п. 6 ст. 26 закона № 342-ФЗ);
5. в случае включения населённых пунктов в состав особо охраняемых природных территорий в соответствии со ст. 3.1 закона № 33-ФЗ виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются ПЗЗ.

Такое определение ограничений в границах особо охраняемых природных территорий путём установления видов разрешённого использования и предельных параметров не следует путать с градостроительным зонированием (в силу п. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель особо охраняемых природных территорий). В данном случае речь идёт просто о способе установления ограничений деятельности в границах особо охраняемой природной территории.

Изменение ПЗЗ как смертельное оружие против собственников земель

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:

• Обоснованный отказ,
• Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

• Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
• Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

1. Лесного фонда,
2. Водного фонда,
3. Населенных пунктов,
4. Запаса,
5. Сельскохозяйственного значения,
6. Особо охраняемых объектов и территорий,
7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

1. Перевести участок из одной категорию в другую,
2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Изменение ПЗЗ как смертельное оружие против собственников земель

Думаю не стоит объяснять, что теперь счастливые обладатели земли на юге могут забыть о том, что такое разрешение на строительство индивидуального жилого дома (градостроительный регламент зоны РЗ ее конечно же не предусматривает).Подобный вопрос уже рассматривался президиумом ВАС ( президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13) и высший арбитражный суд стал на сторону администрации в данном вопросе, указав следующее:Признавая, что оспариваемый акт принят без учета цели разработки правил землепользования и застройки — обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, а также фактического использования обществом земельных участков, суды не учли, что по смыслу Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные

Правила застройки и землепользования являются одним из основных градостроительных документов. Это региональный правовой акт, регламентирующий застройку той территории, для которой был разработан. Данный документ может быть разработан как на целый город, так и на небольшое поселение. Утвержденные правила застройки и землепользования являются обязательными к исполнению застройщиками и землепользователями при проектировании и строительстве. Несоблюдение и игнорирование параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос строения, изъятие участка земли.

Правила застройки и землепользования играют важную роль в создании общей картины населенного пункта. Целями ПЗЗ являются:

— устойчивое развитие муниципальных образований путем создания оптимальных условий для развития их территорий,

— охрана и поддержание объектов культурно-исторического наследия и окружающей среды,

— планировка территорий согласно выбранной концепции,

— защита интересов и прав населения, землепользователей, арендаторов, собственников объектов капитального строительства и других юридических и физических лиц,

— привлечение инвестиций.

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает согласованность всех градостроительных документов, относящихся к одной территории. ПЗЗ обязаны соответствовать параметрам Генерального плана населенного пункта, не идти в разрез утвержденным в нем условиям развития данной территории. От данных в ПЗЗ, в свою очередь, зависят ПМТ (проект межевания территории) и ППТ (проект планировки территории). А ГПЗУ представляет собой выписку из правил застройки и землепользования конкретного земельного участка. Из вышеизложенного следует, что ПЗЗ – это основной градостроительный документ, описывающий параметры застройки территории.

Наличие или отсутствие градостроительных регламентов определяется утверждением ПЗЗ. Чтобы получить ГПЗУ для начала проектирования объекта и получения разрешения на строительство достаточно утвержденных правил землепользования и застройки.

Правила застройки и землепользования фиксируют на законодательном уровне дальнейшее градостроительное развитие земельной территории, ее частей и зон. В ПЗЗ прописан алгоритм их применения, возможность и порядок внесения изменений в правила застройки и землепользования для возможности определенного строительства на различных участках территории.

ПЗЗ являются главным документом для застройщика. Именно в них содержатся все предъявляемые требования касательно застройки земельного участка. Чтобы ознакомиться с правилами, не обязательно обращаться в муниципальную администрацию, ПЗЗ находятся в открытом доступе на сайтах администраций.

Практически все правила землепользования и застройки имеют в своем составе следующие параметры:

1. Схематические и топографические данные:
— карты зонирования с обозначенными границами территориальных зон,
— карты зон с земельными участками, на которые распространяются особые условия,
— карты участков с границами, на которых расположены объекты культурно-исторического наследия.
2. Материалы с данными о градостроительных регламентах территориальных участков.
3. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.
4. Сведения о максимальных и минимальных размерах земельного участка и характеристики разрешенного строительства.
5. Наличие или отсутствие ограничительных мер по использованию земельного участка или здания.
6. Расчет минимально допустимых показателей обеспеченности участка объектами инфраструктуры (социальная, транспортная, коммунальная сферы).

Чтобы правильно рассчитать градостроительные регламенты, необходимо рассмотреть и проанализировать большое количество факторов, влияющих на развитие территории. К таким факторам можно отнести:

— фактическое использование земли и объектов строительства,

— взаимозаменяемость и сочетание различных видов планируемого и существующего использования объектов строительства и земельных участков в границах одной территории,

— характеристики планируемых функциональных зон и их развития,

— виды территориальных зон земельного участка,

— требования к соблюдению охранных мероприятий, направленных на сохранение объектов культурно-исторического наследия, особых природных территорий и иных зон.

ВРИ и параметры застройки

ПЗЗ содержит полный список и описание всех видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории. Изменение вида использования земли возможно при внесении изменений в правила землепользования и застройки. Обе эти услуги предоставляются специалистами Центра Градостроительного Развития.

ПЗЗ так же может содержать в себе перечень возможных видов разрешенного использования для отдельных участков.

Установленные ВРИ на территориальные участки, обязывают землепользователя использовать земли строго согласно зонированию. К тому же, если для участка установлен вид фактического использования (вид «Ф»), то строительство запрещено, а использование земли проходит «по факту». К примеру, для территории зоны «деловое строительство» разрешено строительство офисов и деловых центров, а так же технологически связанные с ними объекты капитального строительства.

Правила землепользования и застройки не только определяют ВРИ, но и прописывают определенные параметры. Согласно 38 статьи Градостроительного кодекса РФ можно назвать основные:

1. Минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строительство объектов запрещено.
2. Процент застройки или плотность застройки. Первое понятие оперирует процентным соотношением, второе – измерительным, в пересчете на 1 Га. Если в ПЗЗ установлено, что процент застройки не должен превышать 45%, то это значит, что объекты капитального строительства не должны располагаться на участке более 45% от общей площади оговоренной территории.
3. Высотность. Здесь так же присутствует вариативность: ограничения могут быть обозначены в этажах или метрах.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.

Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.

В администрацию заявление с документами подается при необходимости:

• проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
• приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.

Прикладываются следующие копии:

• паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
• выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
• бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
• когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
• схема расположения земельного участка.

Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.

Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:

• кадастровый паспорт участка,
• выписку из ЕГРН,
• правоустанавливающие документы.

Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.

Сроки принятия решения составляют в зависимости от необходимости проведения слушаний 30-60 рабочих дней.

Существуют два способа поменять ВРИ земли:

• Простая подача заявления в администрацию с перечнем подтверждающих документов — смена ВРИ на вспомогательный вид, предусмотренный местным ПЗЗ.
• Общественные слушания — открытие нового ВРИ, не предусмотренного ПЗЗ территории или смена ВРИ на условно-разрешенный.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

2-ой способ.

Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.

Что нужно сделать?

• Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
• Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
• Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
• Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
• Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
• Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Это подробное описание ваших планов, и именно на ее основании может быть выдано разрешение на смену вида использования.

В декларации указывают:

• Наименование органа местной власти, куда подают документы.
• Сведения о владельце участка: полностью ФИО, постоянный адрес проживания.
• Сжатые сведения об участке земли, с указанием категории и сведения о правообладании наделом.
• Просьба об изменении кадастровых записей на участок и смену вида использования.
• Пояснения, что разрешение соседей получено.
• Число и дата составления. Подпись владельца участка.

Хотя как покажется, текст декларации схож с заявлением, но это совсем другой документ: заявление содержит просьбу, когда как декларация подается как уже полученное разрешение, то есть продолжение заявления на постановку на кадастровый учет нового вида участка.

Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

16 ноября 2020

Управление законодательства в сфере регистрации недвижимости и кадастровой деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрело обращение Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, и сообщает.

В соответствии с пунктом 5.26 (7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

Вместе с тем, по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921, вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН, о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:

градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;

разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана, далее — Приложение);

акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);

вступившего в законную силу судебного акта (копия такого документа включается в состав Приложения);

проектной документации лесных участков в отношении лесных участков.

Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ.

Пунктом 14 статьи 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются в том числе территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Указание вида разрешенного использования образуемых земельных участков в решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в иных случаях не основано на законе и не позволяет указывать его в межевом плане.

Согласно пунктам 3 и 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) в текстовой части проекта межевания территории указывается в том числе вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ; вид (виды) разрешенного использования лесного участка, (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков).

К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяй��твенного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)

С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры.

Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию.

К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания.

Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.

Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.

Вместе с тем, в ГПЗУ также указано, что в соответствии с генпланом этот земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры или в рекреационной зоне, которые не предполагают возможность строительства жилых домов, административных и офисных зданий.

Проблема в том, что такое расхождение расценивается органами местного самоуправления как основание для отказа в выдаче разрешения на строительство или отмены уже выданного разрешения.

Судебная практика до недавнего времени единодушно поддерживала этот подход, основываясь на следующих аргументах:

1. Из системного толкования положения Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) следует принцип первичности генплана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед ПЗЗ.

Установление территориальных зон в ПЗЗ конкретизирует положения документов территориального планирования (в частности, генплана) в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к определенным функциональным зонам.

В случае несоответствия ПЗЗ генплану в них вносятся соответствующие изменения (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Таким образом, ПЗЗ не должны противоречить генплану (п. 57 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» от 14.11.2018).

2. Наличие такого противоречия свидетельствует о несоответствии представленных с заявлением о получении разрешения на строительство документов:

• разрешенному использованию земельного участка (определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.05.2018 № 18-КГ18-67 и от 19.09.2018 № 18-КГ18-123, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2020 по делу № А32-20433/2019);
• ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2020 по делу № А32-2049/2019).

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Процедура изменения ПЗЗ

Специалисты нашей компании составляют от лица владельца земельного участка заявление на изменение ПЗЗ. Заявление, вместе с необходимым пакетом документов, направляется в местную администрацию. Здесь собирается комиссия, которая принимает решение о проведении публичных слушаний. Если за корректировкой правил обращается федеральная или региональная служба исполнительной власти, проводить публичные слушания не нужно. В остальных случаях проводится извещение о данных мероприятиях.

Помимо этого, собственников соседних участков (с общими границами) извещают о внесении изменений. Информация публикуется в СМИ, любым доступным способом. Земельные юристы нашей компании участвуют в общественных слушаниях и защищают позицию заказчика. Протокол общественных слушаний оформляется особым образом. В него включают все поступившие замечания и предложения.

По завершении глава местного муниципалитета выносит постановление о внесении корректировок в правила. При этом в администрации должны учесть рекомендации, добавленные в заключение комиссии. Затем готовится проект редактирования ПЗЗ, либо ходатайство откланяется. Копии решения отправляются заявителю. Наши юристы помогут подготовиться к слушаниям, соберут необходимый пакет документов и добьются внесения изменений в правила.

Похожие записи:

• Особенности развода в одностороннем порядке: порядок действий и нюансы процесса
• Приватизация гаража: с чего начать, пакет документов, рекомендации
• Какое гражданство получает ребенок, рожденный в России у родителей иностранцев