Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Где сделать эскизный проект?
Если производятся сложные работы по переустройству помещения, то эскизом не обойтись, придется оформлять проект перепланировки. Такой документ изготавливается только автором технического проекта дома или проектной организацией, которая имеет соответствующую лицензию (допуск СРО).
Проект изготавливается, если выполняются следующие работы:
- изменения будут затрагивать фасад здания;
- возведение новых массивных перегородок, толщиной более 100 мм, которые оказывают дополнительную нагрузку на перекрытия дома;
- изменение или усиление технического устройства полов (напольное покрытие сюда не относится);
- создание проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- создание капитальных стен;
- перенос санитарных зон в другое место (сантехническое оборудование за пределы «мокрой» зоны);
- перенос или установка газовых плит, при подключении стационарным трубопроводом к газовой магистрали.
Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.
Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.
Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.
Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.
Причины отказа и проблемы
Эскиз могут не принять, а планировку — не согласовать по нескольким причинам:
- несоответствие реальных изменений запланированным. Как минимум речь идет о переделке эскиза, если, например, он нарисован без соблюдения масштаба. Как максимум собственнику придется заказывать проект и узаконивать уже выполненные изменения через суд;
- перепланировка не разрешена собственником помещения или банком, если квартира залоговая;
- документы оформлены неправильно или собраны не полностью, например эскиз подписал пользователь помещения, но не предоставил разрешение от собственника.
Когда возникает необходимость перепланировки
Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях. Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:
- врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
- полный демонтаж стен несущей конструкции.
- объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
- нарушение каналов общедомовой вентиляции.
- присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
- вывод системы отопления на балкон.
- пристрой лоджии выше первого этажа.
- допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.
Ремонт требующий согласования
Ремонтные работы можно разделить на три категории – косметический ремонт (не требует согласования), перепланировку и переустройство, которые требуется согласовывать.
- Косметический ремонт – направлен на улучшение эстетических свойств имеющихся помещений и, в отличие от перепланировки и переустройства не вносит изменения в планировку помещений.
- Переустройством считаются работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, но требующие внесения изменений в документацию БТИ. Примером могут служить работы по переносу кухонной мойки, установке биде, развороту унитаза или ванны.
- Перепланировка – это более масштабный комплекс работ, изменяющих конфигурацию помещений или включающий мероприятия по устройству/изменению пирога полов без затрагивания конструкций перекрытия. Для данных видов работ также необходимо внесение изменений в техническую документацию БТИ.
На практике это означает, что все ремонтные работы, приводящие к изменению планировки квартиры (отличию от плана БТИ), нужно согласовывать.
Особенности перепланировки в новостройке. Куда обращаться?
Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.
Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным.
Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен
Ответы на главные вопросы о перепланировках
Требуется ли разрешение на снос или перенос не несущей стены
Если новая стенка не затрагивает капитальные перекрытия, не нагружает их, не меняет площадь квартиры, ее возведение относят не к перепланировке, а к ремонтным или реконструктивным работам. Разрешительная документация не потребуется. И чтобы ее узаконить, не нужно обращаться в жилинспекцию. Достаточно общения со специалистами БТИ.
Не требуется вообще никаких согласований, если ваша перегородка легко разбирается. Даже при продаже квартиры, если конструкция не понадобится новому владельцу, ее просто демонтируют.
Но прежде чем начинать ремонт, надо самостоятельно узнать все нюансы ЖК, санитарных и строительных нормативов или обратиться за консультацией в проектное бюро. Возможно, что именно в вашем случае понадобится вносить изменения в техпаспорт и согласовать их с надзорными органами.
Некоторые виды переносов стенок произвести не получится, даже если они не капитальные. Не разрешается:
- уменьшать площадь комнат более чем на четверть;
- переносить перегородки так, чтобы образовывались комнатки без окон и радиаторов;
- закрывать несъемной переборкой инженерную сеть или усекать вентиляционный канал.
Запрет положен и на уменьшение размеров кухни. Это помещение является самым пожароопасным в квартире. С уменьшением площадей риски воспламенения возрастают.
Что касается сноса некапитальных перегородочных конструкций, здесь есть свои нюансы. Существуют определенные запреты по демонтажу даже не несущих стен. К ним относится устранение перегородок, установленных в разных помещениях:
- снос стенки между комнатой и кухней с газовой плитой в однокомнатной квартире;
- объединение лестничной площадки и коридора;
- ликвидация порогов, размещенных на балконных выходах;
- расширение лоджии за счет комнаты;
- демонтаж подоконных блоков;
- соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди.
Нельзя сносить перегородку между санузлом и кухонным помещением. Зато несложно согласовать объединение туалета и ванной в единую зону – такую трансформацию достаточно будет заверить в БТИ.
Если в квартире, купленной на вторичном рынке, уже возведена перегородочная конструкция и не внесена в технический паспорт, ее нужно сделать узаконенной. Или демонтировать без всяких согласований – снос конструкции, не указанной в документации, в перепланировку квартиры не входит.
Как легче оформить перепланировку
Правовое понятие об уведомительном порядке согласования перепланировки размыто. Зачастую специалисты МФЦ, через которых идет регистрация работ, не владеют всей информацией. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах Жилищного законодательства. На практике оформление «по эскизу» нередко оказывается сложнее, чем полное предварительное согласование перепланировки «по проекту».
Лучше всего нанять для ремонта строительную организацию с допуском СРО. Идеально, если фирма оказывает услуги по регистрации проведенных работ. Увеличив смету, вы избежите непредвиденных проблем с законом.
Порядок самостоятельной регистрации незначительных изменений по уведомлению («по эскизу»):
-
получите план квартиры до переустройства (есть в техпаспорте);
-
отметьте на копии плана внесенные изменения (зеленым — построенное, красным — снесенное);
-
напишите в МФЦ заявление, приложив к нему оба плана;
-
пригласите инспектора, который подтвердит перепланировку;
-
получите новый технический и кадастровый паспорта на жилье.
Согласование перепланировки «по проекту» и «по эскизу»
Согласование перепланировки «по эскизу» является самым простым вариантом, оно потребует минимального времени на подготовку документов и минимума финансовых расходов. Он возможен в таких случаях, когда:
— создан проем или выполнен демонтаж ненесущей перегородки;
— создана новая перегородка и нагрузка на несущие стены не выросла;
— заложен проем в стене;
— выполнено перемещение сантехнических приборов в пределах сантехнического узла.
Согласование «по проекту» потребуется при более сложных изменениях, произведенных в квартире, оно выйдет затратнее и предусматривает подготовку большого пакета документов.
Этот вариант необходим, если:
— газовая плита заменена на электрическую;
— создано новое помещение с сантехническими приборами;
— объединены две квартиры по вертикали;
— произведено остекление балкона или лоджии;
— внесены изменения в несущие стены или увеличена нагрузка на них;
— и т. п.
Как оформить самовольную перепланировку
Узаконивание перепланировки квартиры осуществляется в органах местного самоуправления. Так, в Москве уполномоченным органом, в который нужно направлять заявку и получить разрешение (или обоснованный отказ), является Мосжилинспекция.
Она, кстати, наделена правом выявлять случаи незаконной или самовольной перепланировки квартиры и принимать к нарушителям предусмотренные законодательством меры воздействия. Следует иметь в виду, что выдаваемые указанной инспекцией предписания являются обязательными для исполнения.
Примерный алгоритм действий при самостоятельном узаконивании перепланировки:
1. заказ техпаспорта в БТИ и его получение;
2. обращение в проектный институт МНИИТЭП или Моспроект для получения предварительной консультации, заказ в этих органах технического заключения о возможности перепланировки;
3. заказ проекта перепланировки (в ряде случаев можно использовать уже разработанные ранее проекты, их предложат в институте МНИИТЭП или Моспроекте;
4. сдача готовой проектной документации на получение экспертного заключения в Роспотребнадзоре, получение документа;
5. согласование проектной документации в:
— Архитектурно-планировочном управлении (или его территориальном отделении);
— Бюро технической инвентаризации;
— Инспекции Федеральной налоговой службы;
— Московском городском комитете госрегистрации;
— Мосжилинспекции;
— Комитете по культурному наследию;
— Департаменте земельных ресурсов;
— Мосприватизации;
— Управлении государственной пожарной службы;
— СЭС;
— Префектуре Москвы;
— Районной управе Москвы.
6. вызов инспектора и приемка помещения с перепланировкой;
7. подписание Акта о завершении переустройства;
8. внесение изменений в документы БТИ и правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и ЕГРП).
Процедура узаконивания самовольной перепланировки может отличаться в зависимости от того, какие именно изменения были внесены в конфигурацию жилья. От этого зависит, в каких именно государственных структурах необходимо пройти согласование новых документов. Так, можно подать заявление в суд о сохранении перепланировки в квартире (образец прилагается).
Конечно, на подготовку и оформление всех документов может уйти 45 и более дней. Также владелец жилья потратит довольно большую сумму – за создание проекта, оплату услуг в государственных инстанциях, пени и штрафа.
Чтобы сократить как расходы, так и временные потери, можно обратиться за помощью в юридическую компанию, оказывающую такие услуги.
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:
- выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
- придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).
Что можно и нельзя при перепланировке квартиры. Согласование перепланировки квартиры и как узаконить проект
Мне приходилось делать перепланировку и в своей квартире, поэтому я рассмотрел не один проект. В итоге я условно разделил варианты на следующие типы:
- изменения не затрагивают конструкцию здания, поэтому в теории могут быть согласованы;
- изменения касаются важных элементов постройки, и согласование невозможно;
- перестройка не затрагивает конструкции, но узаконить ее не удастся;
- перепланировка подразумевает изменения в важных частях постройки, но получить разрешение в БТИ реально.
Основываясь на этих факторах, я и выбирал подходящий вариант. Ведь, если согласование в принципе невозможно, проблемы возникнут еще на этапе ремонта. Например, соседи пожалуются в соответствующие органы, и вам придется возвращать все в состояние «как было». Давайте же разберем, что можно делать при перепланировке:
- осуществлять работы, не влияющие на общую жилую площадь;
- застеклять балконы;
- переносить перегородки или стены, если те не выполняют несущих функций;
- объединять санузел;
- расширять окна;
- объединять 2 квартиры, даже с несущей стеной (при выполнении ряда условий);
- делать новые дверные проемы, если они не размещаются в несущей стене;
- демонтировать камины;
- переносить входную дверь в коридоре для создания тамбура;
- убирать часть стены, разделяющей балкон и комнату (только под окном).
При проведении перечисленных работ без согласования перепланировки не обойтись, причем успех зависит от конкретного случая. Например, требования по укреплению стен в высотных домах определяются тем, на каком этаже располагается помещение. Чем он выше, тем меньше мер предусмотрено. Также учитывают специфику здания при объединении 2 квартир или расширении окон, поэтому делать согласование уже после проведения работ не рекомендуется.
Ответственность за самовольную перепланировку
Перепланировка считается незаконной в следующих случаях:
- владелец жилья не получил разрешения;
- разрешение есть, но фактические изменения ему не соответствуют.
Даже небольшие отличия от одобренного проекта означают, что по отношению к нарушителю будут приняты меры: наложение штрафа и предписание о возврате помещения в исходное состояние.
Обязательно ли устранять незаконные изменения? Если вы проигнорируете предписание, то Государственная жилищная инспекция вправе подать в суд. В дальнейшем возможны следующие варианты:
- Помещение продают с торгов, и вы получаете сумму, из которой вычитают расходы на исполнение решения. Новый собственник будет обязан вернуть жилье в исходное состояние.
- Если вы не нарушили права соседей, то суд может вынести решение в вашу пользу. Понадобится доказать, что при переоборудовании вы учли СНиП.
Сумма штрафа меняется в зависимости от ситуации, но обычно он не превышает 2 500 руб. Главная сложность с незаконной перепланировкой заключается не в нем, а в возможных проблемах с продажей жилья. Будут неприятности и у наследников, которые позже захотят вступить в права; также в качестве меры наказания вам могут закрыть выезд за границу.
Впрочем, сложности при продаже квартиры возникают не всегда. Их не избежать, если покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, поскольку банки проверяют фактическое соответствие техплану. Но сделку удастся осуществить, если покупатель подпишет обязательство уладить бюрократические вопросы. Главное, чтобы вы предупредили его о неузаконенной перепланировке, иначе в будущем вас ждет судебный иск.