Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:
- Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.
- Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
- Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для УО и судов – правильно его установить.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
- Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.
- В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
- Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств
В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.
При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.
Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.
Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.
Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.
Что делать при обнаружении дефектов
Зафиксировать дефект
В первую очередь можно самостоятельно сделать фотографии или записать видео дефекта. Затем нужно заказать экспертную оценку. Это не обязательно, но оформленное заключение поможет доказать вину застройщика в появлении дефектов, если она есть. Для проведения экспертизы лучше сразу пригласить представителя компании застройщика. Представители компании застройщика могут не присутствовать при оценке дефектов, но будет лучше, если они будут уведомлены о проведении экспертизы.
Эксперт по результатам осмотра объекта составит документ, в котором зафиксирует обнаруженные дефекты. Кроме фиксации нарушений эксперт предоставит информацию о том, какие работы необходимо провести для устранения дефекта и какова их стоимость. Если в заключении эксперта будет указано, что дефект возник по вине застройщика, можно направлять претензию.
Составить претензию
В претензии указывают:
— название компании застройщика и его юридический адрес;
— ФИО покупателя, адрес его регистрации, контакты для связи;
— номер договора и дату его заключения, стоимость объекта и дату, на которую дольщиком были исполнены обязательства по перечислению средств;
— дату подписания договора уступки, его стоимость, если он заключался;
— ссылку на законодательство, которое регламентирует гарантию качества объекта, возводимого по ДДУ;
— ссылку на положения ДДУ, если это необходимо. Например, если речь идет о претензиях ко внутренней отделке квартиры, сроки гарантии на которую прописаны в заключенном договоре;
— указание факта того, что недостатки были зафиксированы экспертом и описаны в экспертном заключении;
— требования заявителя;
— дата оформления и подпись заявителя.
Кроме заявления нужно подготовить копии таких документов:
— ДДУ;
— договора уступки, если он был оформлен;
— заключения эксперта по результатам проведенной экспертизы;
— акта приема-передачи объекта.
Если претензия передается не самим заявителем, а его представителем, то дополнительно прилагают копию доверенности.
Если дефекты замечены в местах общего пользования, претензия застройщику может быть направлена товариществом собственников жилья или управляющей компанией.
Направить застройщику претензию
Для этого можно использовать несколько возможных способов:
— лично принести в офис компании застройщика и передать документы под роспись уполномоченному представителю;
— заполнить специальную форму обращения на сайте застройщика при условии, что такая форма есть;
— направить письмо электронной почтой, приложив сканы необходимой документации;
— отправить письмо почтой. При использовании такого способа письмо направляют на юридический адрес застройщика ценным письмом и описывают вложение – перечисляют все документы, сканы которых вкладываются в письмо. При необходимости можно заказать уведомление о вручении письма.
Застройщик получил претензию, но ничего не делает
Застройщик может никак не реагировать не претензию или пообещать устранить дефекты, но ничего не сделать. В таком случае собственник квартиры имеет право направить иск в суд. При обращении в суд важно соблюсти досудебный порядок урегулирования ситуации. Это означает, что сначала нужно направить претензию застройщику. Только в случае, если просьба в претензии будет неудовлетворена или удовлетворена не полностью, суд может рассмотреть заявление.
В исковом заявлении указывают:
— название органа, куда направляется иск;
— название компании застройщика, его юридический адрес;
— ФИО заявителя и адрес проживания;
— описание выявленных дефектов;
— перечень нарушенных прав собственников жилья;
— основание для подачи иска – положения закона, подписанного ДДУ;
— информация о направленной претензии и действиях, предпринятых застройщиком;
— требования заявителя.
Иск в суд можно направить самостоятельно или составить коллективное заявление — от нескольких собственников, которые предъявляли претензии застройщику. Иск будет рассматриваться в течение 2 месяцев. В случае, если суд удовлетворит иск, то кроме исполнения вынесенного решения застройщик будет обязан возместить судебные издержки и расходы, связанные с оплатой услуг эксперта.
Если претензия была направлена застройщику управляющей компанией и не удовлетворена, в этом случае также необходимо обратиться в суд. Но для обращения в суд от имени жильцов многоквартирного дома управляющую компанию нужно наделить такими полномочиями. Для этого инициируют проведение собрания собственников жилья. В повестку дня включают вопрос о наделении УК полномочиями для обращения в суд с иском к застройщику.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Пишем претензию застройщику по недостаткам правильно
Определенных требований к тексту претензии законом не предусмотрено. Однако для того, чтобы в дальнейшем данный документ помог выиграть судебное разбирательство, необходимо указать в нем такую информацию:
1) Наименование и юридический адрес застройщика. 2) ФИО, адрес, контактные данные собственника квартиры. 3) Номер ДДУ и дата его подписания. 4) Перечень выявленных дефектов. 5) Перечень гарантийных обязательств на отдельные элементы строения. Если гарантийные обязательства указаны в ДДУ, необходимо указать соответствующий пункт договора. Если такой информации в договоре нет, ссылаемся на законодательные нормы. 6) Информация о намерении обратиться в суд в случае невыполнения законных требований. 7) Дата и подпись заявителя.
К претензии стоит приложить экспертизу недостатков квартиры. Данный документ заполняется совместно со специалистов в трех экземплярах: один остается у собственника, второй — направляется застройщику, третий — в случае необходимости приобщается к исковому заявлению.
Претензия застройщику по недостаткам — важный инструмент влияния. Данный документ позволяет доказать в суде попытку мирного урегулирования конфликтной ситуации. При наличии претензии, взыскание недостатков с застройщика осуществляется максимально быстро и легко.
Шаблон претензии
Отказ по гарантии после сдачи дома
Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:
Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.
Марк Н. заселился в квартиру, купленную по ДДУ.
Спустя 2,5 месяца он обнаружил растрескивание штукатурки в одной из комнат. Мужчина обратился к застройщику с требованием устранить недостаток, однако в ответ на претензию получил сообщение от застройщика о вине самого Марка, что он нарушил правила эксплуатации.
Дольщик попросил о помощи юриста. Специалист рекомендовал нанять строительного эксперта.
На основании экспертного заключения юрист помог Марку взыскать компенсацию и неустойку с застройщика в судебном порядке.
Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист.
Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.
Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.
Отношения между потребителем и застройщиком регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
- Постановление Правительства №491 от 13.08.2006.
- СаНПиН.
Кроме того, многие аспекты оговариваются в договоре купли-продажи: сроки, стоимость, характеристики, гарантия.
Претензию к фирме-застройщику можно составлять в свободном виде, однако, в ней обязательно должны присутствовать такие сведения:
- информация об обращающемся: ФИО, адрес, номер телефона, электронная почта, если имеется;
- информация о принимающей стороне: наименование учреждения, ФИО и должность руководителя;
- детальное и понятное описание проблемы. Лучше всего ссылаться на конкретные пункты договора;
- доказательная база: решения независимых экспертиз, собственные замеры и фиксация, заснятые на фото и видео;
- четкие требования по решению проблемы. Указать при необходимости стоимость выполненных работ по устранению неполадок (с чеками) или провести предварительный подсчет;
- отсылки к нормативно-правовым актам необязательны, но желательны;
- дата, подпись.
Как долго застройщик имеет право исполнять обязательства по договору на гарантийное обслуживание?
Относительно продолжительности гарантийных сроков, предоставляемых застройщиком, действует несколько общих положений, предусмотренных пунктом 5 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ.:
- Обычно срок гарантии на сданный по акту приема-передачи многоквартирный дом, включая каждую квартиру, составляет 5 лет. Этот срок, если на то есть воля застройщика и клиента, может быть увеличен, но не уменьшен;
- На крышу/кровлю и стыковые межпанельные швы, как определено законодателем, гарантийный срок не может составлять меньше чем 10 лет. Как и в предыдущем случае, он может быть в добровольном порядке увеличен;
- На оборудование, как технологическое, так и инженерное, относящееся к многоквартирному дому (сюда входят котельные, коммуникационные системы, вентиляции, внутридомовая электросеть, лифты, генераторы и т.д.), а кроме того, на находящиеся в квартире элементы обстановки (включая пластиковые окна) продолжительность гарантийного срока составляет не менее 3 лет;
- Застройщик вправе нанять для обеспечения процесса строительства многоквартирного дома по договору долевого участия любые подрядные организации, готовые обеспечивать гарантийный срок в установленных пределах. Если подрядчики со своими обязательствами не справляются, застройщик будет обязан своими силами ликвидировать все обнаруженные дефекты, связанные с работой оборудования;
- За текущий ремонт и прочие работы по обслуживанию уже сданного жилья отвечает не застройщик, а выбранная жильцами управляющая компания;
- Гарантия на оборудование становится ничтожной, как только дольщик по своей воле заменит его на другое (к примеру, после смены исходных пластиковых окон на более отвечающие эстетическим потребностям покупателя гарантийное обслуживание новых окон будет осуществлять не застройщик/подрядчик, а организация, установившая их).
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.