Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Момент возникновения права на рентные платежи
Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
- Получатели ренты. Для постоянной ренты это организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, и обычные соотечественники. Получать пожизненную ренту могут только физические лица. По соглашению о постоянной ренте платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего собственника отданного под ренту имущества. При пожизненной ренте могут назначаться по согласию сторон и другие рентополучатели (как один, так и несколько).
- Периодичность выплат по ренте. И в том и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Как правило, сценарий постоянной ренты предполагает ежеквартальные поступления, при пожизненной — ежемесячно.
- Способы выплаты ренты. Пожизненную ренту погашают только деньгами, выплата постоянной допускается как деньгами, так и выполнением в зачет ренты определенных работ, предоставлением услуг.
- Права наследников на ренту. Получатель постоянной ренты скончался, а оговоренная соглашением сумма еще не погашена? Рентоплательщик оставшиеся средства продолжает отдавать наследникам покойного. Если тот же казус произойдет при пожизненной ренте, соглашение считается выполненным полностью, платить больше никому не надо.
Как выплачивается рента?
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Признание соглашения о ренте недействительным
Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям — рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
- получатель ренты действовал неосознанно;
- находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
- его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
- кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
- хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.
Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
- медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
- документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
- материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
- выписки с банковского счета покойного; прочими документами.
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз () — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.
Страхование рисков для плательщика и рентополучателя
Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:
- обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
- рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.
Постоянная и пожизненная рента
Многие путают постоянную и пожизненную ренту. Но между ними существуют определенные различия, закрепленные на законодательном уровне. Они отражены в следующей таблице.
| Критерии отличий | Постоянная | Пожизненная |
| Получатели | Получателями постоянной ренты могут быть люди и некоммерческие организации | Исключительно физические лица |
| Сроки выплат | Регулярно и бессрочно | Регулярно на протяжении жизни получателя |
| Способы выплат | Денежными средствами, а также услугами, вещами | Деньгами |
| Право выкупа | Имеется. Он означает прекращение постоянной ренты | Нет |
| Наследование прав ренты | Имеется | Отсутствует |
Расторжение пожизненного договора ренты
Законодательство, регулирующее пожизненную ренту в первую очередь охраняет интересы получателя ренты. Поэтому закон предоставляет получателю ренты право расторгнуть договор пожизненной ренты в одностороннем порядке. У плательщика рентной платы такого права нет.
Рентополучатель вправе требовать выплаты выкупной цены или расторжения договора ренты только в случае существенного нарушения договора. К существенным нарушениям договора относятся такие нарушения, которые влекут для рентополучателя невозможность достижения целей, которые преследовались стороной при заключении договора.
Получатель ренты, обратившийся в суд с требования о расторжении договора пожизненной ренты, обязан представить суду доказательства причинения ему существенного ущерба в связи с неисполнением условий договора, который выражается в неполучении надлежащих доходов.
Если получателем ренты будут заявлены требования о выплате выкупной цены, то возникает вопрос о ее размере. Правила определения выкупной цены установлены в ст.594 ГК РФ. Эти правила зависят от того, передавалось имущество по договору без выкупной цены или с выкупной ценой.
Если имущество было передано за плату, то выкупная цена, будет равна годовой сумме рентных платежей.
Если имущество было передано бесплатно в выкупную цену входит годовой размер рентных платежей и цена переданного имущества.
Цена имущества определяется по правилам ст.424 ГК РФ, то есть, исходя из сложившихся цен по месту жительства на момент судебного спора.
Если были нарушены существенные условия договора в котором имущество передавалось без уплаты выкупа то получатель ренты вправе потребовать возвратить ему имущества и зачесть его стоимость в счет цены выкупа . При возмездной пожизненной ренте рентополучатель не вправе требовать возврата переданного им имущества.
Таким образом, можно предположить, что с развитием рыночной экономики в условиях дороговизны жилья пожизненная рента может получить более широкое распространение.
Статья 586 ГК РФ. Обременение рентой недвижимого имущества
- Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
- Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Статья 594 ГК РФ. Выкупная цена постоянной ренты
- Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
- При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
- При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Статья 597 ГК РФ. Размер пожизненной ренты
- Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
- Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Статья 590. Форма и размер постоянной ренты
1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)
Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Статья 597. Размер пожизненной ренты
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Понятие договора пожизненной ренты
Понятие договора пожизненной ренты дается в ст.583 УК РФ. В названной правовой норме пожизненная рента определяется как договор, по которому плательщик ренты уплачивает получателю ренты определенную денежную сумму определенное время, в свою очередь, получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество.
Из указанного определения следует, что это договор возмездный, реальный, односторонне обязывающий.
Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, как движимое, так и недвижимое. На практике, чаще всего таковым является недвижимое имущество, а именно жилье.