В 2023 году владельцев и арендаторов недвижимости ждут нововведения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2023 году владельцев и арендаторов недвижимости ждут нововведения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

Можно ли строить склад и дорогу

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Можно ли строить дом на землях для садоводства

Постройка собственного загородного дома – непростая задача, поскольку большинство пригодных для этих целей земельных участков, находящихся вблизи крупных населенных пунктов, уже находятся в чьей-либо собственности.

Если бы речь шла только о частном владении, то это было бы полбеды, но основной массив земли пребывает в собственности государства и организаций, различным образом связанных с государственными чиновниками.

Сложность также состоит в том, что действующий механизм регуляции рынка земли предусматривает процедуру разделения участков на категории и определения для них целевого назначения. Это означает, что даже при наличии собственной земли, ее владелец ограничен в возможности строить на ней что-либо.

Даже если разрешение на постройку получено, это не означает, что допускается строительство именно жилого дома, в котором можно постоянно проживать. Незнание подобной специфики может привести к большим неприятностям, например, к потере только что построенной недвижимости.

Участок земли, на котором разрешено индивидуальное строительство, наделяется несколькими статусами: он отличается по присвоенной категории и виду целевого назначения. Назначение напрямую влияет на разрешенные типы постройки. На возводимое помещение могут налагаться ограничения, либо жилой дом в принципе не может быть построен на данном участке.

Подробнее о категории земель

Существует несколько основных категорий:

• территории, относимые к поселениям;
• сельскохозяйственные земли;
• территории, находящиеся под охраной;
• специализированные промышленные земли и территории;
• отделенные земли, включенные в состав лесного или водного фонда;

Ограничения и разрешения

Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом

1. Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
2. Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
3. Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Эти земли занимают огромную территорию и имеют важное значение для народного хозяйства. Все виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения проводятся с учетом категории. Но это не значит, что земельные площади используются только под поля с зерновыми и овощами.

В самой категории выделяется несколько групп земельных территории, которые используются в разных целях, с учетом разного вида разрешенного использования. Для чего может предназначаться земля сельхоз вида?

• Огромную площадь занимают, действительно, поля, на которых выращиваются сельхоз культуры. Это зерновые, овощи, технические культуры.
• Большая часть площадей отдана под пастбища, для животноводства.
• На земле сельскохозяйственного назначения может быть расположен участок С Н Т или Д Н Т. Дачные и садоводческие поселки размещены возле многих городов, это особенная форма земле.управления.
• На территории участков их владельцы не только занимаются выращиванием огородных и садовых культур – они могут построить и небольшие домики для сезонного проживания. Но это не настоящий жилой дом, с возможностью регистрации.
• Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства получают участники товариществ некоммерческого плана, хозяева участков могут оформить их в собственность.
• Полноценным домом может быть жилое строение, расположенное на землях поселения и имеющее специальный статус жилого дома.
• Часть площадей сельхоз категории отдано под фермерство, под агробизнес. Разрешается на таких участках строить агрокомплексы для хранения, переработки продукции с полей, садов, огородов, для производства из такого сырья продуктов питания.
• Физическим лицам участки отдаются под ведение личного подсобного хозяйства.

Но можно ли купить надел и начать строительство дома на земле сельскохозяйственного назначения? Если построить такой дом, без разрешения, он максимум будет иметь статус дачного домика. Даже наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых бытовых условий для постоянного проживания не спасет ситуацию.

Возможное решение – перевод земли в другую категорию. Это сложная процедура, потребует времени, составления многих бумаг. Нужно действовать грамотно и иметь веские основания для такого действия.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

• разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
• создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
• ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

• пашня;
• угодье для покосов и сенозаготовления;
• пастбище;
• лесополоса, за исключением лесного фонда;
• надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
• земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.

Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:

• Фермер может построить только один дом на участке.
• Площадь дома — не более 500 кв. м.
• Количество этажей — не больше трех.
• Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
• Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
• Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
• Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
• Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.

Изменение разрешенного использования земли сельхозназначения

Изменение разрешенного использования земельного участка необходимо в случаях, когда, например, на землях сельскохозяйственного использования планируют начать застройку территории зданиями, в нашем случае дачными коттеджными домами.

Если земельный участок имеет несколько основных видов разрешенного использования, то его собственник вправе самостоятельно без каких-либо дополнительных разрешений использовать земельный участок по любому из этих видов.

В общем случае решения по поводу изменения видов разрешенного использования земельных участков принимаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (процедура описана в ст. 39 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в следующем порядке:

1) заинтересованное лицо подает в местную администрацию заявление, подтверждающие личность документы, выписки из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт земельного участка, утвержденный проект планировки территории, документы на здания и прочие необходимые документы;

2) специальная комиссия в соответствии с уставом муниципального образования и/или другими нормативными актами организовывает и проводит публичные слушания с привлечением всех заинтересованных лиц;

3) на основании проведенных слушаний комиссия готовит заключение, которое подлежит опубликованию, также комиссия готовит рекомендации по принятию или отклонению заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка;

4) на основании рекомендаций комиссии глава местной администрации в течение трех дней принимает решение о предоставлении разрешения на новый вид использования участка или об отказе. Решение также подлежит опубликованию.

Все затраты, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, оплачивает заинтересованное лицо. Как видим, процедура по изменению вида разрешенного использования земельного участка довольно длительная, сложная и затратная. При этом результат не гарантирован, поскольку все зависит от результатов публичных слушаний. Но при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц (острого конфликта интересов), местные администрации обычно заинтересованы в развитии территорий, поэтому будут всячески способствовать удовлетворению интересов новых инвесторов.

Уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов

Давайте рассмотрим, какие могут быть основания для строительства уединенной усадьбы, ранчо, дома, охотничьего или рыбацкого домика вдали от населенных пунктов? Например, Вы хотели бы обустроить для себя уютное жилище в живописной местности на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий. Преимуществ такого решения может быть много:

1) красивая природа;

2) разнообразные возможности для активного отдыха (охоты, рыбалки, конных прогулок, сбора ягод, грибов, трав и пр.);

3) большие просторы территорий вокруг, возможности для расширения участка;

4) большие территории сельскохозяйственных земель, где можно заниматься интенсивным земледелием, скотоводством;

5) отсутствие соседей.

Вопреки ошибочным представлениям, уединенные поместья могут даже меньше разворовываться, чем дома в деревне. Охотничьи и рыбацкие домики в удаленных местах могут долгое время находиться без присмотра. Но в строительстве вдали от цивилизации могут быть и свои существенные недостатки – такие как отсутствие коммуникаций, иногда даже электричества, плохие дороги и неухоженные земли. Поэтому тщательно взвесьте плюсы и минусы жилья в далёкой глубинке.

Бывает, что красивый участок, идеально подходящий для строительства частной усадьбы или дома на берегу реки, находится вблизи населенного пункта, но не входит в его границы. Это земля сельскохозяйственного назначения – строить на ней жилой дом нельзя. Но дальше будет предложен вариант, как и удаленные участки с/х земли, и лакомые участки (например, земли на берегу Волги, Вазузского водохранилища или Осуги) приспособить для строительства частных домов или усадеб. Это путь создания фермерского хозяйства.

Основные законы, которые регулируют деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х): Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском фермерском хозяйстве» [6]. Принятие отдельного закона говорит о важности для государства поддержки развития индивидуальных фермерских хозяйств.

Согласно ст. 1 Закона о К(Ф)Х, фермерское хозяйство – это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Данное хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Но фермерские хозяйства считаются созданными со дня их государственной регистрации в порядке, как и частные предприниматели. Членами фермерского хозяйства могут быть родственники (супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей), а также граждане, не состоящие в родстве, но не более 5 человек.

В ст. 11 Закона о К(Ф)Х написано, что «для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Это прямо указывает на интересующую нас категорию земель. Далее в этом законе говориться: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».

Из этого следует, что на землях фермерского хозяйства, то есть на землях сельскохозяйственного назначения, можно строить здания, строения и сооружения, которые необходимы для осуществления хозяйством своей деятельности. А если допустим, для осуществления фермерской деятельности членам фермерского хозяйства необходимо постоянно присутствовать на участке (например, при занятии животноводством), то людям необходимо где-то жить. Отсюда и вытекает разрешенная законодательством возможность строительства жилых зданий на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены фермерским хозяйствам.

На практике никто не будет проверять, разводите ли вы кроликов, кур или коров на с/х земельном участке, есть ли реальная необходимость в вашем постоянном присутствии на участке. Единственная сложность, что Вам придется зарегистрироваться в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, подавать налоговую отчетность и платить налоги в случае получения доходов.

Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобретать без торгов у государства, используемые ими, сельскохозяйственные земли по стоимости не более 15% кадастровой стоимости. В течение первых пяти лет после регистрации при уплате налогов по общей схеме К(Ф)Х освобождаются от уплаты налогов на доходы физических лиц.

Срок действия нового законопроекта

Согласно нововведениям зарегистрировать жилой фермерский дом собственник должен в течение следующих четырех лет (до 2026 года). После вступления в силу нового федерального закона каждый фермер вправе узаконить уже возведенный объект недвижимости или же начать строительство нового дома.

Вероятно, что по истечении указанного срока возможность постановки объекта недвижимости на землях сельхозназначения будет продлена. На сегодняшний день об этом говорить еще рано. Сейчас у граждан, которые занимаются сельским хозяйством есть прекрасная возможность построить жилье и зарегистрировать права на него по упрощенной схеме. По мнению законодателя новый закон существенно упростит жизнь фермеров и привлечет новых людей в сельхозотрасль.

Как уже говорилось, с 1 января 2019 года в России останутся только две формы объединений садоводов/огородников: СНТ и ОНТ. При этом на садовом земельном участке (на территории СНТ) по 217-ФЗ может находиться «садовый дом» для сезонного проживания либо «жилой дом» – капитальное строение, в котором возможна прописка.

А вот на территории огороднического товарищества (ОНТ) можно возводить только хозяйственные постройки. Строить жильё нельзя. По новому закону любое подобное сооружение на землях ОНТ будет считаться самостроем, подлежащим сносу. Тем не менее, если на участке огороднического товарищества жилой дом уже построен и (внимание!) зарегистрирован, то он и после Нового года сохранит право на существование.

Подводные камни и риски при инвестициях в землю

Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками. Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:

• Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п.
• Уточнить назначение участка. Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект.
• Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность. При их наличии, возведение сооружений невозможно и, как следствие, снижение стоимости при перепродаже.
• Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения.

Подходя к вопросу инвестирования важно учитывать ряд рисков:

1. Правовые. Нередки случаи, когда земельные участки продаются по поддельным документам. В таком случае важно привлечь опытного юриста. Пригласить квалифицированного специалиста, который адекватно оценит стоимость земельного участка.
2. Ценовые. В большинстве случае неопытные инвесторы приобретают землю по завышенной цене, лишая себя в дальнейшем возможного дохода. Еще одной распространенной ошибкой считается неправильная оценка рентабельности вложений. Часто инвесторы недооценивают масштабы затрат на проектирование или застройку объекта.
3. Природные. При покупке следует принять во внимание сезонные колебания цен. К примеру, спрос на жилье в курортных или горнолыжных городах. Также следует учитывать весенние паводки, снежные заносы и сходы лавин, оползней.
4. Социально-политические. Изменения во внутренней политике страны, смена должностных лиц в регионах и прочие нюансы. Также к социально-политическим рискам можно отнести противоправные действия со стороны конкурентов.
5. Финансовые. Непредсказуемый рост цен на стройматериалы, изменения в системе налогообложения – риски, которые невозможно компенсировать.
6. Информационные. Плохо организованная рекламная кампания, утечка информации или противодействие конкурентов могут повлиять на результаты инвестирования.

Ограничения и разрешения

Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом

1. Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
2. Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
3. Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

1. Организация подсобного личного хозяйства.
2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
3. Обустройство животноводческой фермы.
4. Садоводство.
5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:

• Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.

Строительство дома – виды участков земли, требования

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

1. Приусадебное хозяйство.
2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
3. Пашни.
4. Садоводческие и огороднические товарищества.
5. С/х-производство.
6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

• Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
• Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

Похожие записи:

• Сколько будет ЕДВ ветеранам боевых действий с 2023 года
• Порядок государственной регистрации рождения (ст. 14-21)
• Юрист готов ответить на ваш вопрос!