Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как работают сервисы по срочному выкупу жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.
Обратный выкуп квартир застройщиком заключается в том, что строительная компания дает возможность покупателю купить квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию берет на себя обязательство по требованию покупателя выкупить квартиру обратно по цене, превышающей сумму ее первоначальной покупки. Момент, в который клиент может вернуть квартиру обратно застройщику, прописывается в договоре отдельно. Срок может быть как произвольным, так и строго оговоренным, например, один год.
Как пояснили в ГК «Инград» (компания продвигает услугу), по условиям программы, девелопер готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной Договором долевого участия (ДДУ) с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. «Новый инструмент от ГК «Инград» — действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволяет покупателю получить доходность в 10% годовых, а также быть уверенным в сохранности собственных средств, ликвидности своего актива и в том, что его цена гарантированно не снизится», — пояснили в компании.
Что такое обратный выкуп?
Появление данной программы в списках услуг девелоперов во многом обусловлено обвалом российского рубля 2014 года и ростом ключевой ставки. Для некоторых покупателей обратный выкуп жилья тоже оказался очень кстати: ипотека, которое и до 2014 года далеко не каждый мог себе позволить, стала еще более недоступной услугой. Наблюдалось снижение популярности и банковских продуктов в виде депозитов. Вследствие этого у многих россиян на руках оказались свободные денежные средства, которые нужно было как-то применить. Вложения в недвижимость считается самым надежным вариантом, но для этого собственникам необходимо с особой осторожностью подходит к выбору проектов. В противном случае можно легко оказаться в ситуации, когда приобретенная квартира станет неликвидной и ее сложно будет продать без потерь вложенных финансов. Именно в таких случаях и может выручить гарантированный обратный выкуп жилья.
Даже если цены на недвижимое имущество снизятся, при заключении договора об обратном выкупе покупатель может рассчитывать как минимум на возврат суммы, которая была уплачена за квартиру, а если в договоре предусматривается рост цен на квартиру, тогда собственнику дополнительно полагаются еще и проценты.
Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.
Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?
Рефинансирование ипотеки
Плюсы обратного выкупа квартир – кто выиграет от схемы buy-back
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.
Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back – сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.
Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back – всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.
Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.
Кто пользуется срочным выкупом жилья
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.
Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры. Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше. В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.
Меры предосторожности при подписании договора обратного выкупа недвижимости
Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать. Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые: Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо); Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды; Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%. Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты. Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.
Потребности и возможности застройщика
То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры. Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам. Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.
Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.
Что представляет собой обратный выкуп квартиры
Конкуренция между застройщиками поспособствовала появлению оригинального варианта продажи недвижимости. Заключение договора обратного выкупа стало выгодным как для самого застройщика, так и для частного инвестора. Таким образом, с инвестором заключается договор, согласно условиям которого приобретенная недвижимость при желании спустя какое-то время может быть продана обратно застройщику. За инвестором остается право выбора – продать квартиру застройщику либо стать полноправным собственником после сдачи в эксплуатацию жилого комплекса. Данная сделка своего рода страхует капиталовложения от рисков потери. Самим же застройщикам этот метод позволил привлекать денежные средства для строительства на более выгодных условиях. Даже если в договоре они обязуются вернуть средства с процентами, это обходится дешевле банковского кредита.
Как правильно оформить договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа
До подписания договора купли-продажи с обратным выкупом необходимо изучить все пункты договора, а в идеальном случае проконсультироваться с юристами, чтобы «подводные камни» данной сделки не повлекли непредвиденные ситуации.
Как и любой другой договор, соглашение обратного выкупа должно содержать основные пункты:
- Точное наименование сторон.
- Предмет договора.
- Порядок его исполнения.
- Цена.
- Ответственность сторон.
- Форс-мажор и пути решения спорных вопросов.
- Реквизиты сторон, подписи, печати.
Если какой-то из этих пунктов не оговорен, договор можно считать составленным некорректно и не имеющим юридическую силу.
Обратить особое внимание стоит также на пункты условий обратного выкупа, а именно:
- длительность договорной сделки (срок, когда инвестор может получить обратно вложенные денежные средства);
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности);
- наличие штрафных санкций с инвестора при требовании досрочного выкупа;
- категория квартир, на которые распространяется данная сделка;
- лицо, обязующееся выкупить квартиру (должен быть застройщик, а не какая-либо другая компания);
- возможность использования ипотеки или рассрочки при внесении денежных средств инвестором;
- отсутствие условий, позволяющих застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа либо уменьшить доходность инвестора путем изменения ставок или включив различные комиссии.
Несмотря на многие нюансы, данная сделка очень привлекательна для потенциальных инвесторов. Если выбранная квартира достаточно ликвидна на рынке недвижимости, то покупатель, имея право оставить право собственности за собой после сдачи дома в эксплуатацию, может выставить ее на продажу. При этом доходность операции увеличится, так как цена на недвижимость вырастает после окончания строительства. А если же квартира по каким-то причинам не устраивает покупателя, ее выкупит застройщик.
Решив заключить с застройщиком договор купли-продажи с обратным выкупом, можете ли вы быть уверены в застройщике или юридически правильно оформить сделку самостоятельно? Если нет, обращайтесь в наше агентство недвижимости в Москве. Юристы нашего агентства изучат документацию застройщика, их типовой договор, обозначат «подводные камни» и сведут сделку к нулевому риску.
Обращаем внимание на тонкости: особенности заключения договора купли продажи обратным выкупом квартиры
- В случае с обратным выкупом квартиры следует обращать внимание на срок, в течение которого можно вернуть недвижимость. Так, может быть определено, что по договору устанавливается ограничение в три, пять или даже больше лет.
- Распространяется акция, как правило, на определенную категорию квартир, которая может не устроить по параметрам. Это сильно ограничивает выбор покупателей.
- В ряде случаев застройщик запрещает использовать ипотеку или рассрочку, а позволяет только выплачивать всю сумму сразу. Очень многих людей такие варианты не устраивают – большой суммой располагают далеко не все.
- В договоре может прописываться, что при обратном выкупе, застройщик выполнит только роль посредника, риелтора. То есть, жилье выставят на открытый рынок, что не гарантирует возврата всех вложенных средств.
Обратный выкуп недвижимости
Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.
Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.
Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких , «Sollers», «Норильский никель».
На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.
Основная идея предложения в том, что покупатель, приобретая квартиру у застройщика, может при желании ее вернуть продавцу, то есть девелопер готов выкупить недвижимость обратно. Возникает вопрос: зачем это нужно застройщику? Как ни странно, но эта программа для него выгодна, поскольку он, таким образом, привлекает денежные средства дольщиков в строительство. Даже если при обратном выкупе он заплатит собственнику недвижимости проценты, эта сумма все равно будет ниже, чем те проценты, которые он вынужден платить банку, если привлечет кредитные средства на строительство. Кроме того, получить кредит в банке гораздо сложнее, чем средства дольщиков.
Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?
3 способа продать квартиру в ипотеке
В чем заключается схема обратного выкупа?
Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям. Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%. Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.
Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости). Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент. При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.
Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.
Потребности и возможности застройщика
То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры. Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам. Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.
Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.
Что делается с акциями?
Когда фирма получила акции назад они поступают на ее баланс. Существует два сценария, что можно делать с инструментами:
Управляющие фирмы могут выдать сотрудникам с цель мотивации, оплатить все транзакции в процессе поглощения других организаций. Или повторно загрузить на рынок, после того как акции пошли вверх.
Также buy back приносит фирме уменьшение дивидендных нагрузок, чем число акций в обращении, логично, что дивиденды фирма будет выплачивать на порядок меньше.
Buy Back − это защита собственника, поскольку акций в обращении меньше. Среди более редких причин проведения возврата акций − повышение премиальных для менеджеров в результате улучшаются статистические данные компании, проводится реструктуризация фирмы и т.д.
Какое недвижимое имущество может выкупаться?
Обычно риэлторские агентства работают со следующими типами недвижимости:
- Квартиры. Конторы с удовольствием приобретают квартиры, особенно если они удачно расположены в городе. Бывает даже так, что выкуп совершается в течении суток.
- Дома. Хорошим спросом пользуются новые дома и коттеджи, особенно если они расположены в престижных населенных пунктах. Цена может разниться в зависимости от текущего состояния рынка и сезона продажи.
- Комнаты. Выкупаются только те комнаты, которые полностью находятся в собственности у продавца.
- Коммерческая недвижимость. Не все компании занимаются выкупом именно такой недвижимости. К ней можно отнести офисы, торговые точки и другие помещения для свободного назначения, которые реализуются предприятиями.
- Земельные участки. Их продать несколько сложнее. Но если он будет располагаться в престижном районе, то устроить выкуп не составит особого труда.
Агентства выдвигают следующие требования к срочному выкупу:
- Недвижимость должна быть юридически чистой – в ней не должно быть прописано собственников, например членов семей. Поэтому квартиры с обременением продать не так то просто.
- Риэлторы станут выкупать только ту недвижимость, у которой легко определяется их рыночная стоимость и срок реализации не будет непредсказуемым.
К примеру, элитную квартиру вряд ли выкупят, так как можно легко ошибиться при определении ее стоимости. То же касается и дорогих загородных домов. Коммерческая недвижимость может долго «висеть» в ожидании продажи, сроки крайне сложно предсказать. Лучше всего выкупаются объекты вторичного рынка, особенно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные близко к центру и на средних этажах.