Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
В каких случаях нужна оценка?
Экспертная оценка комнаты в общей квартире или общежитии позволяет определить рыночную, ликвидационную, кадастровую и другую стоимость недвижимости, например, для выкупа доли квартиры, полученной по наследству.
В каких еще случаях лучше обратиться за оценкой к независимым экспертам:
- заключение сделки купли – продажи;
- отчуждения, выкупа доли из общей собственности;
- оформление наследства;
- оформление страховки;
- раздел имущества по суду;
- раздел имущества при разводе, согласовании наследственных прав;
- приватизация;
- оценка залогового имущества для получения кредита, займа, инвестиций.
Этапы оценки комнаты, выполняемые «Союз-Эксперт»
В каждом конкретном случае эксперт оценщик компании изучает правоустановительные документы, анализирует ситуацию на рынке недвижимости, при выезде на объект определяет комплекс параметров, напрямую влияющих на стоимость комнаты.>
Работы, проводимые экспертом:
изучение документов – для этого надо предоставить паспорт, выписку из ЕГРПН, договор на право собственности (завещание, купля-продажа, дарение), техпаспорт, план;
аналитика рыночной стоимости – сравнение нескольких аналогичных объектов недвижимости с учетом и фиксацией отличительных особенностей оцениваемого объекта;
выезд на объект для осмотра недвижимости – отделка, ремонт, удобства, планировка, техническое состояние здания, влияющие на стоимость факторы – панорамный вид, соседи, придомовая территория;
анализ уровня комфорта для проживания – наличие парковки, детских садов и школ, магазинов, других объектов коммунальной и культурной инфраструктуры;
фото и видео фиксация всех влияющих на стоимость факторов;
расчет примерной стоимости одного квадратного метра, корректировка цены с учетом влияющих на стоимость факторов (район, этаж, близость станций метро, транспортная развязка).
Отчет об оценке комнаты
Отчет об оценке комнаты – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений. В практике ошибочно, иногда называют отчет об оценке комнаты — акт оценки комнаты или справка об оценке комнаты. Данное определение не используется оценщиками, так как действующее законодательство об оценочной действительности не содержит такого понятия как акт оценки комнаты и справка об оценке комнаты
Отчет об оценке комнаты может быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.
Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке комнаты, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой комната может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Договор купли-продажи и регистрация права собственности
Когда вы убедились в благонадежности продавца и наличии у него всех документов, необходимых для совершения сделки, можно приступать к финальному этапу – составлению и подписанию договора купли-продажи. Здесь придется привлечь профессионального юриста или нотариуса, который правильно составит документ, внеся в него все условия, оговоренные между продавцом и покупателем, а затем заверит подписи.
Для составления договора необходимы:
- Паспорта обеих сторон, участвующих в сделке;
- Кадастровый и технический паспорта недвижимости;
- Выписка из ЕГРН;
- Правоустанавливающие документы на комнату;
- Справки из паспортного стола по форме №7 и №9;
- Подтверждение об отказе соседей от приоритетного выкупа.
Для чего может потребоваться такая оценка?
Независимая оценка комнаты может потребоваться в ряде случаях, таких как отчуждение (смена собственника) комнаты на основании сделки любого вида или дарения, вступлении в наследство, оформлении комнаты в качестве залога, в судебных спорах.
Во всех этих случаях оценка стоимости комнаты должна производиться квалифицированным экспертом-оценщиком, имеющим право осуществлять оценочную деятельность, а юридически значимым документом, подтверждающим стоимость комнаты, будет отчет об оценке, заверенный подписью эксперта и печатью организации.
Специалисты компании «Аудит ПРО» осуществляют услуги недвижимости любого типа, в том числе и комнат или долей в квартирах. Оценка производится в максимально короткий срок, с привлечением профессиональных экспертов и предоставлением всех необходимых документов, имеющих юридическую значимость в любых инстанциях.
Документы, необходимые для оценки квартиры, комнаты, доли в квартире
- Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект;
- Договор долевого участия (при отсутствии зарегистрированного права собственности);
- Технический (кадастровый) паспорт жилого помещения;
- Поэтажный план;
- Экспликация к поэтажному плану;
- Паспорт физического лица (1-я страница и страница с регистрацией);
- Реквизиты юридического лица;
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
На практике при продаже комнаты можно столкнуться со сложностями уже на этапе уведомления других собственников коммуналки. Во-первых, на поиск соседей может уйти немало времени. Часто бывает так, что они не проживают в коммунальной квартире и их местонахождение неизвестно.
В таком случае уведомление необходимо отправлять либо по месту нахождение комнаты, то есть в ту же коммунальную квартиру, либо по последнему известному адресу соседа. Это обязательно нужно сделать, потому что при нарушении преимущественного права покупки у хозяев других комнат есть три месяца для обращения в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Также продавец может не знать собственника другой комнаты – к примеру, в случае если после смерти бывшего владельца его наследники не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости.
В таком случае продавцу сложно понять, кому необходимо направлять уведомление о продаже. Можно попробовать найти нового собственника через нотариуса, который открывал наследственное дело.
Часто бывает так, что другие владельцы коммуналки умышленно препятствуют продавцу соседней комнаты. Так, они могут срывать просмотры объекта потенциальными покупателями, оттягивать время заключения сделки или даже пытаться ее сорвать. К примеру, они могут игнорировать полученные уведомления или вовсе уклоняться от их получения. Также соседи могут формально согласиться выкупить комнату, а потом долго переписываться с продавцом, согласовывая условия, и, в конце концов, так и не выйти на сделку. Иногда недобросовестные собственники просят, чтобы за них уведомления получали другие люди (скажем, родственники), а потом доказывают, что их извещали о продаже ненадлежащим образом.
Для таких действий могут быть самые разные причины. К примеру, соседи считают, что цену на объект завысили, и хотят ее снизить. Либо других собственников устраивает, что в остальных комнатах никто не проживает, поскольку места общего пользования в этом случае находятся только в их распоряжении. После продажи в комнату заселятся новые жильцы, и жилплощадь придется делить с ними.
В случае саботажа соседей стоит запастись терпением и настойчиво добиваться от других собственников отказов либо согласия на покупку. Также лучше нотариально заверять все документы. Как вариант, можно воспользоваться услугами юристов или опытных риелторов, которые помогут в решении этих проблем.
Особенности оценки комнаты в квартире
Если рассматривать квартиру полностью, то можно согласиться с утверждением о том, что каждая из комнат, входящая в её состав, является уникальной. Закономерно, что все они имеют собственную стоимость, а потому ориентироваться специалистам приходится не только на квадратуру. В рамках оценки комнаты в квартире учитываются совершенно другие критерии, отличные от аналогичного помещения в общежитии. Идентичным остаётся только принцип выполнения оценочных работ.
Для того чтобы по всем параметрам верно выполнить оценку комнату в общежитии, необходимо учесть такие важные факторы, как этажность здания, инфраструктура того района, в котором оно расположено, тип дома, техническое и качественное состояние отделки и мест общего пользования и др. Имеет значение также общее число соседей и проживающий контингент.
Независимая оценка комнаты онлайн в отдельной квартире является процессом серьёзным и трудоемким. Во внимание принимается множество факторов, которые имеют решающее значение для определения объективной стоимости собственности данного типа. Дополнительными критериями, оказывающими непосредственное влияние на условия оценки, являются:
- месторасположение комнаты, которая может быть отдельной либо проходной;
- наличие соседей, на постоянной основе проживающих в соседних помещениях;
- социальный статус соседей.
Факторы, влияющие на стоимость оценки комнаты в квартире
Оценка квартир, как и оценка стоимости комнаты в них, необходима для определения рыночной, ликвидационной и прочей стоимости недвижимости. В ситуациях с комнатами, объектом оценки выступают именно они, а не объект недвижимости в целом.
Оценка комнаты, как правило, осуществляется сравнительным подходом. Он заключается в подборе нескольких аналогичных комнат имеющихся в продаже и их сравнении с оцениваемой комнатой с внесением поправок, отличающих объект оценки от аналогов.
Оценщик сначала рассчитывает стоимость одного квадратного метра комнаты, после чего определяет общую стоимость комнаты, принимая во внимание факторы, влияющие на ценообразование.
Рыночная оценка квартир, комнат, долей зависит многих факторов, в частности, но не ограничиваясь от следующих:
Оценка комнаты в коммунальной квартире проводится несколько иначе, чем определение рыночной стоимости доли в частном жилье. Поскольку при оценке доли, сначала определяется общая стоимость квартиры, а уже затем выясняется стоимость доли методом парных продаж.
Рыночная стоимость комнаты определяется как стоимость самостоятельного объекта недвижимости. В связи с чем, задача оценщика – определить рыночную стоимость не коммуналки, а лишь отдельной комнаты в ней, учитывая при этом все перечисленные факторы, влияющие на ее ценообразование.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Особенности независимой оценки комнаты в Москве
Независимая оценка комнаты – процесс достаточно трудоемкий и серьезный, поэтому он требует наличия специальных знаний и навыков. Оценка стоимости комнаты, как и полноценная оценка других объектов недвижимости, требует принятия во внимание множества факторов, которые будут иметь решающее значение для достоверной и объективной стоимости собственности. Для определения стоимости комнат используются те же подходы и методы, что для оценки квартир, но здесь существует своя специфика, поскольку необходимо учитывать не только такие факторы, как тип дома, местоположение, этажность, площадь, но и дополнительные факторы, влияющие на условия оценки.
Дополнительно анализируются следующие факторы:
- месторасположение комнаты (отдельная или проходная);
- количество и состав соседей, проживающих в других комнатах квартиры;
- социальный статус соседей.
Особенности оценки стоимости комнаты в коммунальной квартире
Чтобы определить текущую рыночную цену объекта недвижимости, эксперт компании «Инвест Консалтинг» проводит сравнительный анализ. Для этого на рынке отбираются аналогичные предложения. На основе имеющихся данных выполняется расчет цены. При этом учитываются:
Характеристики здания. Во внимание принимают техническое состояние дома, год его возведения, материалы стен, перекрытий, кровли, полов. Значение имеет расположение дома (район, расположение относительно метро или других элементов транспортной сети, развитость инфраструктуры в районе).
Собственная инфраструктура здания. На конечную цену влияет наличие организованной парковки для автомобилей, гаражей, лифта и мусоропровода, охраны подъезда или придомовой территории.
Состояние придомовой территории, подъезда, в котором расположена квартира.
Этажность здания и этаж, на котором находится оцениваемый объект.
Характеристики квартиры: площадь, планировка, метраж жилых помещений и общих зон, высота потолков, количество и размеры окон, наличие балконов или лоджий, подпола и т.п.
Дополнительно эксперт оценивает качество отделки квартиры или комнаты, состояние коммуникаций, наличие остекления на лоджиях и балконах и т.п.
Сравнивая оцениваемый объект с другими предложениями на рынке по этим характеристикам, оценщик рассчитывает его текущую стоимость. Сложность такого сравнения заключается в том, что предложение по продаже комнат в коммунальных квартирах постоянно сокращается. Таких объектов становится все меньше, оценивать их реальную стоимость сложно.
Особенности независимой оценки комнат в коммуналках связан с их специфическим правовым статусом. Право собственности регистрируется только на саму комнату. Общие зоны (кухня, санузел, коридор, кладовые и т.п.) считаются коллективной собственностью владельцев комнат в коммунальной квартире.
Необходимо помнить, что покупка любой комнаты таит в себе множество вопросов.
«Для начала покупатель должен осознать, по какой причине он покупает именно комнату, ведь на самом деле мало кто хочет всю жизнь прожить в коммуналке, – отмечает генеральный директор АН «АмирА-Н» Анастасия Казанская. – Захочет ли жилец переезжать оттуда в будущем? Будет ли он менять район своего проживания при расселении? Намерен ли выкупать комнаты у соседей или приобретать другое жилье? Нужно помнить, что при покупке комнаты всегда есть альтернатива – в виде квартиры в области либо квартиры-студии в строящемся доме».
Еще более трудная задача – не ошибиться с будущими соседями. Ведь вам придется договариваться с ними об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования. Кроме того, проблемные соседи могут помешать вам быстро и выгодно продать комнату в будущем, отпугивая потенциальных покупателей.
Стоит помнить и о трудностях, связанных с оформлением сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (по сравнению с покупкой отдельного жилья). «Процедура продажи комнаты осложнена требованием законодательства, которое обязывает продавца в обязательном порядке предложить соседям по коммунальной квартире приобрести его комнату, – объясняет юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр» Валерия Карпова. – То есть продавец (владелец комнаты) обязан в письменном виде направить нотариальное уведомление всем соседям о том, что они имеют преимущественное право приобрести его комнату в такой-то срок по такой-то цене».
«Уведомление соседей – обязательное требование Росреестра к данному виду сделок, – добавляет заместитель генерального директора ГК «ЮРИНФО Недвижимость» Елена Дедова. – Поэтому при покупке комнаты нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату. Больше никаких ограничений для проведения сделки купли-продажи комнаты Росреестр не выдвигает».
Однако вышеуказанные действия относятся лишь к полностью приватизированным квартирам, в которых не осталось муниципальных комнат. «В случае если приватизирована только комната продавца, процесс упрощается, – говорит Валерия Карпова. – В данном случае собственнику необходимо получить лишь отказ со стороны города как владельца государственного жилого фонда. Для этого необходимо обратиться либо в Жилищный комитет правительства города, либо в администрацию района». Впрочем, эксперты говорят, что в Петербурге это требование не является обязательным. «В других регионах нашей страны получать разрешение субъекта федерации для продажи комнаты в такой коммунальной квартире действительно необходимо, но в Петербурге, по сложившейся практике, подобное разрешение для проведения сделки купли-продажи комнат не требуется», – говорит адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк.
В сделках купли-продажи комнат есть и еще один подводный камень: некоторые собственники, столкнувшись с соседями, активно препятствующими продаже комнаты, предлагают покупателям заключить сделку через договор дарения, так как в данном случае получать согласие соседей либо уведомлять их о планируемой сделке не требуется. Однако покупателям, которые приобрели комнату по договору дарения, стоит помнить, что в будущем такая сделка может быть оспорена соседями и суд может решить дело в их пользу.
Кроме того, с точки зрения налогообложения доказать произведенные расходы на приобретение такой комнаты невозможно, так как формально недвижимость приобреталась безвозмездно. В результате покупатель не сможет в будущем получить налоговый вычет от государства (до 260 тыс. руб.).
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.