Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка стоимости дачи в Москве и области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.
В рамках подхода выделяется два вида стоимости:
- восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
- стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.
Когда нужна оценка дома и участка?
Она требуется в разных случаях. Этот документ нужен:
- Для официального оформления договора купли-продажи и заверения сделки нотариусом с уплатой госпошлины;
- В случае разрешения споров и отстаивания своих интересов в суде, в том числе при признании сделки недействительной;
- При разделе совместно нажитого имущества в случае развода в суде;
- При покупке дома в ипотеку и оформления этой же недвижимости в залог банком обязательно требуется экспертная оценка;
- При оформлении крупного кредита на любые цели с оформлением обеспечения в виде залога собственной недвижимости;
- В случае продажи залога банком и обращения взыскания на заложенную недвижимость.
- От этой суммы зависит размер госпошлины для уплаты в бюджет при осуществлении нотариальных действий при вступлении в наследство.
Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру
Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.
Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.
Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.
Для оценки имущества может быть достаточно много причин.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.
Что влияет на стоимость услуги?
Цена оценки недвижимости, в первую очередь, зависит от сложности выполняемой работы. Чем сложнее объект оценки, тем дороже услуга. Сложность составляют следующие факторы:
• сам объект – оценка домов и земель требует больше времени и внимания;
• расположение объекта – в районе с малым количеством предложений о продаже оценить недвижимости сложнее ввиду отсутствия достаточных аналогов;
• расположение объекта относительно компании оценщиков – выезд за черту города для составления фотоколлажа оплачивается по отдельному ценнику;
• цель составления документа – чем серьезнее подходят к проверке отчета в организации, для которой он выполняется, темсложнее работать оценщику. Например, в нотариальных конторах отчеты не проверяются, а в банках оценка изучается глубоко и досконально.
Что служит критерием оценки
Главный критерий при проведении оценочных мероприятий в данном случае – ценовая планка, характерная для рынка региона. Но нужно иметь в виду, что полностью идентичных объектов просто не существует. Оценщик должен принимать во внимание такие критерии, как:
- Локацию данного объекта
- Степень удаленности его от центра
- Транспортную доступность
- Степень престижности данного микрорайона
- Обеспечение объекта инженерными коммуникациями
- Эксплуатационные параметры объекта на момент проведения оценки
- Качество отделочных работ
- Жилплощадь
- Площадь прилегающего земельного участка, его категорию, а также назначение
В отдельных случаях может потребоваться и учет иных факторов, которые могут повлиять на итоги оценочных работ.
Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?
Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:
- Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
- Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
- Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.
При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:
- месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
- состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
- наличие обременения на дом и землю.
Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.
В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:
- отличное
- хорошее
- удовлетворительное
- неудовлетворительное
- непригодное
Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:
- для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
- для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.
Процедура оценки дома и земельного участка
Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:
- подготовительный: сбор данных;
- изучение объекта;
- расчетный;
- заключительный: оформление документации.
На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.
Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.
В обязательном порядке проводится проверка дома на предмет наличия незаконных планировок.
Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.
Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:
- Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города. Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
- Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта. Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
- Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.
Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.
Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости
Под коммерческой недвижимостью подразумевают постройки, эксплуатация которых приносит прибыль владельцу. Это могут быть помещения различного назначения и площади. К данной категории относятся:
- торговые объекты;
- офисные площади;
- производственные и складские помещения;
- гостиницы и санатории;
- объекты общественного питания.
Цели проведения оценки почти не отличаются от тех, которые преследуют владельцы жилых объектов. Но перечень этих целей дополняется задачами, характерными именно для данной категории.
Одна из главных задач – расчет арендной ставки организаций:
- коммерческих,
- бюджетных (для проведения тендера на право заключения договоров аренды).
Оцениваются также объекты незавершенного строительства с целью совершения с ними таких операций, как покупка, продажа или раздел имущества.
Без наличия экспертной оценки не будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд.
Иногда возникает необходимость в принятии решения о реконструкции объекта, которая связана с изменением направления бизнеса. В этом случае тоже не обойтись без проведения оценки.
Процедура оценки дома с земельным участком
Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.
После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.
Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:
- Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
- Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
- Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.
При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:
- Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
- Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
- Наличие обременения на участке и даче.
От чего зависит стоимость частного дома
Рыночная стоимость, полученная по результатам оценки дома с земельным участком, зависит от ряда прямых и косвенных факторов:
- Регион или район, в котором располагается земельный участок, принадлежащий собственнику.
- Экологическая обстановка в населённом пункте, наличие лесов, водоёмов.
- Наличие автомобильной магистрали, железнодорожной станции и других объектов, облегчающих транспортную доступность.
- Расположение здания относительно шоссе, качество, протяжённость подъездных путей.
- Тип посёлка, в котором располагается рассматриваемая недвижимость
- Вид разрешённого использования земли, категория надела.
- Форма собственности земельного участка.
- Наличие в непосредственной близости объектов социальной инфраструктуры.
- Оснащённость посёлка централизованными инженерными коммуникациями – газом, водопроводом, очистными сооружениями, трансформаторной подстанцией.
- Площадь, форма земельного надела, особенности природного рельефа.
- Наличие септика, скважины, газового счётчика, выделенной линии Wi-Fi на земле, принадлежащей заинтересованному лицу.
- Наличие ограждения территории, охраны на въезде, внутреннего видеонаблюдения и других элементов безопасности.
- Количество построек на рассматриваемом земельном участке.
- Гидрогеологические особенности местности.
- Площадь жилого дома.
- Конструкции несущих, ограждающих стен, перекрытий, кровли.
- Наличие внутренних инженерных сетей.
- Уровень, качество отделки.
- Год постройки загородной недвижимости, степень физического износа.
- Тип проектной документации, по которой возводился объект.
- Этажность, наличие подвала, мансарды, сауны, бассейна.
- Другие объективные факторы, влияющие на оценочную стоимость жилого здания.
Одним из главных критериев определения рыночной стоимости во время оценки, является исследование аналогичных предложений. Таким образом, адекватная цена выводится не из фактически понесённых владельцем затрат, а исходя из потребительского спроса на объекты данной категории среди населения. В случае оценки недвижимости для финансового учреждения, определяется ликвидационная цена, по которой можно быстро реализовать частный дом на аукционных торгах.
В каких случаях может потребоваться оценка жилого дома?
Самая распространенная причина оценки дома – это его раздел, например, при разводе, наследовании, а также когда совершается сделка купли-продажи недвижимости. Поскольку продавец хочет убедиться в том, что получит за подлежащий продаже дом выгоду не ниже его рыночной стоимости, а покупатель желает удостовериться в том, что не переплачивает выше рыночной цены объекта недвижимости.
Также часто встречаются следующие случаи, когда проводится оценка жилого дома:
- получение ипотечного займа;
- определение залоговой стоимости;
- оформление наследственных прав;
- удостоверение соглашения о разделе имущества;
- оптимизация налогообложения;
- выкуп имущества государством и проч.
Прежде всего следует отметить, что эксперты МЦЭО выполняют работу с подобной недвижимости по отдельности. Дом имеет свою специфику и требует особого подхода. Что же касается земельного участка, он должен быть оценен с использованием иных методик.
В процессе оценки помещений учитывается:
- надежность конструкций;
- прочность;
- отсутствие деформаций;
- наличие ремонта;
- функциональность.
Важным моментом при подобной оценке является проверка существующих коммуникаций, мебельных изделий или же элементов декора. Все перечисленные критерии проверяются специалистами нашего экспертного центра по-отдельности. Следовательно, заинтересованная сторона получает исчерпывающие данные об имеющемся в его владении дома.
В случае с земельным участком, необходимо проведение:
- межевания;
- инженерных изысканий;
- изучение объектов разного назначения, находящихся на участке;
- установление границ.
Оценка стоимости дома — это действия, которые необходимо провести для того, чтобы узнать его рыночную цену на данный момент.
Если вам необходимо продать дом, то вы можете назначить ему цену самостоятельно. При этом вы будете ориентироваться на среднюю рыночную стоимость аналогичной по параметрам недвижимости. Если у вас есть на примете конкретный покупатель, вы будете вести с ним переговоры, пока не придете к цене, которая понравится вам обоим.
Так зачем же нужна сложная процедура по оценке дома? Для тех случаев, когда знать стоимость недвижимости вам необходимо не для того, чтобы ее продать.
В роли оценщиков могут выступать юридические и физические лица, отвечающие следующим условиям:
- Членство в профильной саморегулируемой организации (СРО);
- Наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей;
СРО — это некоммерческое объединение предприятий. В основе формирования лежит профессиональный или территориальная общность. Деятельность СРО контролируется государством.
Оплата эксперту не должна составлять процент от получившейся стоимости. Пропишите фиксированную сумму вознаграждения в договоре. Это обезопасит вас от завышения стоимости недобросовестным экспертом.
Чтобы заказать оценку недвижимости, вам понадобится предоставить следующие документы:
- Паспорт собственника дома или заказчика экспертизы;
- Документы, которые подтверждают, что дом находится в вашей собственности;
- Документы на дом из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации);
- Документы о наложенных ограничениях, если таковые есть.
Оценка земли, на которой построен дом, проводится отдельно. Этим занимается кадастровая экспертиза. Для нее нужны другие документы, характеризующие принадлежащий вам земельный участок.
Оценка стоимости земельного участка: основные этапы
В общем случае, оценка дома с земельным участком для суда, банка или иных учреждений включает несколько этапов:
- предварительное изучение документов;
- выезд специалиста по оценке на объект;
- камеральная оценка стоимости специалистом;
- оформление отчета и передача заказчику.
На стадии предварительного изучения документов происходит общая оценка объекта (расположение, назначение, площадь) на базе разговора с заказчиком, изучения правоустанавливающих документов на земельный участок, здание.
Далее специалисты осматривают земельный участок и фотографируют:
- все, что находится на территории: (дом, ограждение, баню, покрытие тротуарных дорожек, гараж, иные строения любого назначения);
- внутреннее пространство: входную зону, все внутренние коммуникации, включая разводку труб системы теплый пол, отопительный котел, комнаты, ванны и санузлы, мансарду, подвал, подсобные помещения и так далее;
- ландшафтный дизайн и сам земельный участок.
В дальнейшем проводится непосредственно оценка дома (или его доли), земельного участка. Оно включает работу по трем главным направлениям:
- анализ расположения дома;
- оценку стоимости земельного участка;
- определение цены всего здания и дополнительных имеющихся строений.
Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!
Например, четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях дома в деревне Рогатино и Захонье.
Лен. область, Волосовский район:
Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово
Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово
Д. Будино – 1.9 км от Волосово
Д. Рогатино- 2 км от Волосово
В деревне Захонье и Рогатино цены надо ставить ниже примерно на 100 000 рублей, чем в деревнях Будино и Роговицы, чтобы дома были конкурентными по цене. Смотрите пример на картинке.