Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Порядок совершения сделки с участием других собственников
При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.
Такое решение влечет следующие правовые последствия:
- решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
- принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
- продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.
Нотариальное удостоверение договора
Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.
Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:
- общегражданские паспорта сторон;
- договор купли-продажи;
- выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
- уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
- ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Порядок действий при реализации собственной доли в квартире
В 2023 году законодателем строго определен алгоритм действий собственника, который желает совершить отчуждение собственной доли в жилом помещении. Сначала необходимо известить о своем желании остальных владельцев долей. Это нужно по той причине, что у совладельцев имеется преимущественное право выкупа доли. Если кто-либо из них согласен приобрести долю на условиях, определенных продавцом, нужно оформить договор и совершить продажу. Если же был высказан отказ от приобретения, он тоже должен составляться в письменном виде. Его впоследствии нужно будет предоставить в орган, осуществляющий регистрацию.
В договоре купли-продажи должны присутствовать личные данные контрагентов, а кроме того подробности о доле: адрес жилого помещения, число выставленных на продажу комнат, общий метраж, цена реализуемой доли. Помимо прочего, в документах должны присутствовать данные о других собственниках, их правах, обязательствах, а кроме того, отказ от этой доли.
Способы передачи извещения
Отправка уведомления – определяющий фактор, который может послужить в пользу продавцу при оспаривании сделки совладельцами в суде. По закону он обязуется оповестить их о намерениях, и при нарушении данного правила ДКП может быть признан недействительным.
Согласно Определению ВС РФ, продавцы не обязаны оповещать о сделке почтовыми отправлениями, но этот способ является наиболее эффективным. Остальные собственники считаются оповещенными с момента получения уведомления о вручении.
Однако есть исключение: извещение не считается доставленным, если оно не было получено по независящим от адресата обстоятельствам. Например, служба в армии, лечение и пр. Это важно учитывать, намереваясь продать часть жилья в обход других собственников.
Второй вариант – передача уведомления лично в руки. При этом получатель должен предоставить записку о вручении. Впоследствии при отказе от покупки оспорить сделку он сможет только при предъявлении иска о признании расписки подложной, что проблематично.
Отчуждение долевой собственности
Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.
Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.
Государственная регистрация сделки купли-продажи
Регистрация договора купли-продажи на долевую часть недвижимости осуществляется через Россреестр. Оформлять сделку нужно в том территориальном подразделение, где находится непосредственно доля недвижимости.
Обращаем внимание! С 2018 года допускается регистрация договора купли-продажи через многофункциональный центр, МФЦ.
Для регистрации понадобятся те же документы, которые и при нотариальном заверении. Дополнительно нужен и уже заверенный договор купли-продажи.
После того, как документы приняты, то в течение 10 рабочих дней договор купли-продажи регистрируется и выдается на руки участникам сделки. Дополнительно также выдается:
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт.
Все документы выдаются уже исходя из того, что уже изменен владелец доли.
С этого момента новый собственник получает право пользования своей долей на тех же условиях, что и старый владелец. Никто не вправе препятствовать ему в реализации своих прав. В случае возникновения проблем, а такое также случается, их нужно решать в судебном порядке.
Таким образом, продавать долю без разрешения других владельцев разрешено, но если сами собственники захотят выступить покупателями, то они имеют на это первоочередное право.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.
В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).
Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.
В соответствии с законодательством, каждый владелец недвижимости имеет право требовать выделение доли из общего имущества. Выделение осуществляется по общему согласию – требуется подписать соглашение и нотариального его заверить с другими собственниками, или придется идти в суд, – когда мирно решить вопрос не получается.
Но выделение доли в принудительном порядке по решению суда не всегда возможно. Долю выделяют, если имеется техническая возможность – определяют изолированное жилое помещение с самостоятельным входом.
Если выделить долю, то нивелируется право долевого владения, соответственно, на владельца какой-то доли уже не распространяется правило, требующее предварительно согласовать свои действия с остальными владельцами.
Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.
В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.
Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.