Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственник является несовершеннолетним ребенком — как продать квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.
Может ли несовершеннолетний ребенок выступать стороной сделки
Несовершеннолетний ребенок может продавать и покупать недвижимость.Так, часто в общей долевой собственности родителей и их детей находятся жилые помещения. Также встречаются ситуации, когда несовершеннолетний является единоличным собственником квартиры или жилого дома.
Но есть нюанс. Он не обладает полной дееспособностью в силу возраста.
Общепринято выделять 2 категории несоврешеннолетних:
- Малолетние дети (до 14 лет). Они не обладают дееспособностью и не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Их законные представители решают, на каких условиях и как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, и совершают все необходимые юридические действия за них (ст. 28 ГК РФ).
- Несовершеннолетние в диапазоне от 14 до 18 лет. Эти лица способны осознавать существо совершаемых ими действий, а также могут нести ответственность по ряду обязательств. Поэтому они самостоятельно совершают сделку с недвижимостью, однако ввиду их социальной незрелости их законные представители должны одобрить все их юридически значимые действия (ст. 26 ГК РФ).
Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок
Итак, как продать квартиру, где собственник — несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам (см., например, приказ минсоцразвития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143).
Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом (см., решение Свердловского районного суда г. Костромы от 20.09.2013 № 2-3868/2013).
В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов (см. письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М):
- документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
- свидетельств о заключении/расторжении брака;
- правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
- технического описания обоих объектов;
- согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
- справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
- иных документов, относящихся к ситуации.
Необходимые документы для оформления продажи квартиры с ребенком
После одобрения сделки органами опеки, можно приступить к сбору пакета документов. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.
В органы опеки необходимо предоставить:
- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
- выписки из домовых книг (по двум адресам),
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.
Как получить согласие опекунского органа?
- Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
- Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
- Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
- Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.
В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:
- право постоянного проживания и пользования;
- право регистрации по месту постоянного проживания.
Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.
Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.
Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:
- иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
- данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
- продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.
Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.
Законодательное регулирование сделок
Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав.
Нормативная база включает:
- Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;
- Семейный Кодекс – ФЗ № 223;
- Жилищный кодекс – ФЗ № 188;
- ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»;
- законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.
Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей. Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности.
Принимая во внимание положения гл. 3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:
- дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
- подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.
Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей. Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку. Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос. регистрации сделки.
Как выписать несовершеннолетнего из квартиры?
Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.
Вероятно, потенциальный покупатель квартиры не решится заключать договор покупки квартиры без выписки ребенка. Поэтому стоит подыскать промежуточный вариант регистрации и предварительно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу.
Порядок прописки зависит от формы права ребенка на квартиру.
Если несовершеннолетний участник продажи в полном объеме владеет жильем на праве собственности или обладает долей, выписать его можно только с разрешения государственной опеки. Для этого в надзорную структуру предоставляется пакет бумаг:
- подтверждение прав на продаваемую квартиру и новый адрес регистрации;
- техпаспорт недвижимости;
- паспорта родителей;
- детское удостоверение личности (св-во о рождении, паспорт);
- заявление по предложенной форме.
Достигший 14-летнего возраста подросток направляет в ООП письменное согласие на снятие с регистрации и оформление по предложенному адресу. Экспертиза документации осуществляется за 14 суток, после чего выносится решение.
Следующий шаг — обращение в миграционное подразделение ОВД по месту регистрации для выписки и последующей регистрации в новой квартире. От претендентов понадобится собрать два пакета документов.
Для выписки:
- удостоверения личности всех участников сделки;
- разрешение ООП;
- правоустанавливающее основание на квартиру;
- лист убытия со старого адреса;
- заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.
Для прописки:
- удостоверения личностей родителя и ребенка;
- свидетельство о праве собственности на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории;
- лист прибытия;
- разрешение опеки;
- заявление.
На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.
При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение.
Какие возникают риски?
Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.
Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.
При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.
О нюансах купли-продажи недвижимости в новостройках и на вторичном рынке без участия несовершеннолетних можно узнать в других наших статьях. Читайте о том, как заключить сделку без посредников или через агентство недвижимости, в том числе с иностранцем или юридическим лицом, а также об оценке стоимости объекта, способах передачи денег и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.
Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.
Как продать квартиру, если ребенок не собственник
Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.
В таком случае обращаться за разрешением не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.
Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.
Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.
Необходимые документы
Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:
- заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
- согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
- копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
- свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
- справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
- справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
- поэтажный план;
- кадастровые паспорта;
- выписки из домовых книг;
- бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
- свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.
Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.
После получения бумаг опекунский совет передает их на рассмотрение городской комиссии. Изучив справки, руководство издает распоряжение с обозначением условий и требований к договору.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.