Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. В каких случаях выделение доли невозможно

2. Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

3. Можно ли продать свою долю

4. Порядок выдела доли в судебном порядке

5. Особенности долевой собственности

6. Особенности и правила

7. Выдел части имущества во внесудебном порядке

8. Как устроен процесс выдела по соглашению

9. Выдел доли в натуре в земельном участке

10. Что такое выдел доли в натуре

11. Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
Получение вступившего в силу решения суда.
Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Российские суды принимают решения исходя из положений закона и сложившейся практики по схожим делам.

Итоговое решение зависит:

от возможности/невозможности выдела доли в натуре;
от технических документов на жилье;
от договоренностей сособственников и их правах на частный дом;
от соблюдения требований СанПиНа;
от желания получить соразмерную компенсацию за долю в общем имуществе
от статуса “блокированной застройки”.

Пример:

Городской суд Красноярского края зарегистрировал иск г-на Пахомова по отношению к ответчикам из числа двух собственников частного дома.

Обстоятельства дела: истец и ответчики получили дом в качестве объекта наследования. Жилье перешло в общедолевую собственность – по ⅓ на владельца. Пахомов собирался переехать в другой город, поэтому ему требовалось выделить и продать свою долю в жилом доме. Остальные совладельцы были против, поскольку технически выделить долю невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчиков это также не устраивало.

Истец просит суд разрешить вопрос выдела доли в натуре из общей долевой собственности в его пользу. Среди документов был предоставлен акт обследования дома со стороны инженера БТИ, как подтверждение невозможности выделить долю отдельно.

Изучив обстоятельства дела, городской суд вынес решение на основании пункта 4 ст. 252 ГК РФ – исковые требования удовлетворить в полном объеме; обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию, равную рыночной стоимости «отрезка»; долю истца перераспределить между остальными совладельцами.

Что отражено в статье:

Выделение доли в натуре частного дома — это законное право любого совладельца.
Такая процедура требует технической возможности выдела: обустройство отдельного входа, подвод газа и воды, раздел земельного участка. Для частных домов — это возможно, но не всегда. Превратить квартиру в два жилых помещения — невозможно.
Если вопрос удаётся решить мирно — оформляют соглашение о выделении доли в натуральном размере. Его должны подписать все совладельцы дома. Документ составляется у нотариуса, нужны его подпись и печать.
Прежде чем выделять долю, нужно заказать техническую экспертизу. Также придётся узнать оценочную стоимость выделяемой части.
Если совладельцы против, подаётся иск о принудительном выделе в натуре. Или, если отделение невозможно — с выплатой компенсации.
Вопрос решается в суде в течение 2-6 месяцев.
Изменения нужно внести в Росреестр (через МФЦ). Только в этом случае можно приступать к технической части.
Если доля не выделена в натуре, а назначена компенсация — ее выплачивают все совладельцы дома. Указанная доля переходит в состав общедолевой собственности, а отделившийся — утрачивает на нее права и выходит из состава совладельцев.
Суды удовлетворят иск, если речь идет о блокированной застройке с отдельными участками.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Порядок выдела доли в судебном порядке

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для обращения в суд потребуется собрать необходимые документы, а именно:

технический паспорт из БТИ (если дом построен до 01.01.2013);
выписку из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома;
заключение эксперта о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.

Дополнительно к вышеуказанным документам к исковому заявлению также потребуется приложить:

правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли;
иные документы, подтверждающие требования истца;
копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).

В судебном заседании потребуется доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома.

Особенности долевой собственности

Иметь в собственности имущество – значит иметь возможность пользоваться им в своих целях, например, продавать, дарить и выполнять прочие операции.

Право владения имуществом может возникнуть по разным основаниям. Обязательным условием для этого является регистрация имущества в Регистрационной палате.

Долевой собственностью являются движимые и недвижимые объекты, на которые может быть оформлено право собственности одновременно на несколько физических лиц. Все собственники вправе распоряжаться своей долей на свое усмотрение.

Согласно законодательству РФ недвижимое имущество может принадлежать одновременно нескольким гражданам. Такое право называется общей собственностью.

Вне зависимости от размера доли, все владельцы жилой площади имеют равные права при отчуждении недвижимого имущества. Следовательно, каждый владелец вправе использовать свою долю по своему усмотрению.

Особенности и правила

Имеются в процедуре моменты, которые необходимо учесть в натуре при выделе доли в частном доме:

выделяемая часть должна относиться к жилым помещениям, оборудованным отдельным входом и независимыми коммуникациями;
если в обозначенном помещении проводилась перепланировка, или к нему был пристроен дополнительный модуль, то все это необходимо узаконить до процедуры выдела;
иногда в силу закона невозможно провести выдел доли в натуре, или же указанная процедура приведет к значительному ущербу всей собственности. В этом случае инициатор выделения доли может взамен вытребовать выплату стоимости принадлежащей ему доли. Для этого нужно будет провести оценочную экспертизу для определения стоимости.

Ст. 252 ГК РФ информирует о том, что собственник может самостоятельно выделить свою долю в натуре, естественно, при согласии остальных собственников.

Выдел части имущества во внесудебном порядке

Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.

Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.

Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.

Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:

заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
техпаспорт с внесенными изменениями;
документы, подтверждающие личности заявителей;
квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.

Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.

Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.

Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Как устроен процесс выдела по соглашению

Относительно того, как в частном доме выделить долю в натуре, можно сказать, что путей решения 2. Первый – самостоятельная договоренность об условиях процедуры и ее документальное закрепление. Второй – судебное разбирательство.

Первое, что предполагает порядок выдела доли в доме по соглашению, – наличие разрешения от всех сособственников. Потребуется обсудить, какая конкретно часть объекта перейдет в личное владение инициатора процесса. После получения одобрения, можно переходить к официальной части процедуры.

Скачать образец соглашения о выделе доли в натуре из общей долевой собственности

Здесь поможет сориентироваться следующая пошаговая инструкция:

Оценка технического состояния строения. Заключение запрашивается в БТИ.
Согласование перепланировки. Запрос направляется в местную администрацию вместе с проектом переустройства жилища.
Проведение перепланировки и подготовка технического плана. Последний можно заказать в БТИ либо привлечь лицензированного кадастрового инженера-частника.
Составление соглашения. В документ вносятся сведения о сособственниках, характеристики дома, долевое соотношение и данные о компенсации, если имеется соответствующая договоренность. Количество экземпляров должно быть равно числу заинтересованных сторон. Каждый документ подписывается дольщиками и нотариально заверяется.
Постановка объекта на кадастровый учет и регистрация прав на него.

Что касается того, куда обращаться для фиксации прав на выделенную жилплощадь, то документы можно подать в Росреестр либо в МФЦ. Дополнительно потребуется разделить счет на коммунальные услуги. Процедура проводится через обслуживающую компанию.

В целом сроки документального оформления процесса, без учета перепланировки, составляют не боле 2-3 месяцев. Около недели уходит на обсуждение и составление соглашения. Подготовка кадастровой документации занимает от 15 до 60 дней. Регистрация прав проводится в течение 2 недель. В итоге владелец выделенной части получает выписку из ЕГРН.

Перед тем как обратиться в судебную инстанцию, следует ознакомиться с тем, как решаются такие дела в суде. Судебная практика по выделу доли дома в натуре свидетельствует о том, что часто по таким делам назначаются различные экспертизы для установления возможности раздела. Иногда возможна и независимая оценка имущества.

Целью таких действий является получение лицом именно той части объекта, которая принадлежит ему по закону.

При принятии окончательного решения суд обращает внимание на следующее:

дом остается пригодным для эксплуатации после проведения процедуры выделения;
не нарушены права и интересы третьих лиц;
реальная доля соответствует установленным в законодательстве нормам.

Зачастую граждан также интересует, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Сделать это реально, однако для этого доля каждого участника все равно должна быть четко определена.

Выдел доли в натуре в земельном участке

Разделить землю намного проще, нежели жилой дом. Если все происходит на добровольных основаниях, никаких проблем не возникает вообще. Достаточно узаконить новые участки за каждым владельцем. Что же касается судебных разбирательств, тут несколько сложнее. При выделении доли учитывается:

Категория земельного участка. После выделения доли в натуре она не меняется. Разрешение на строительство после разделения сохранятся в пределах нового земельного участка.
Границы межевания не должны пересекаться с имуществом населенного пункта, муниципалитета.
Учитываются права остальных совладельцев, нарушение их интересов недопустимо.

Перед выделением доли предусматривается проведение межевальных работ кадастровым инженером. Составляется план, регистрируется участок, получают индивидуальный номер. Именно государственная регистрация участника за определенным собственником завершает процесс выделения доли в натуре.

Для решения вопроса через суд, необходимо предоставить:

свидетельство на право собственности земельным участком;
обоснование в письменном виде на необходимость проведения экспертизы;
подтверждение невозможности решить вопрос по согласованию сторон.

Иск, документы для судебного разбирательства подаются в суд по месту нахождения объекта.

Что такое выдел доли в натуре

Нормы закона, регулирующие выдел доли совместного имущества в натуральном виде, предусмотрены ст. 252 ГК РФ. Хотя они изложены в общем порядке, применяются на практике преимущественно в отношении жилых домов.

Выделение доли не является разделом имущества. Изначально объект находится в совместной собственности сторон. Например, супруги в период брака построили на общие деньги дом. Он относится в общей совместной собственности супругов.

Особенностью такого режима собственности является отсутствие конкретной доли, закрепленной за каждой из сторон. Поэтому каждый из супругов фактически является полноправным владельцем всего объекта в целом.

Под выделом доли понимается перевод объекта из совместной собственности в долевую. Выдел доли в натуре представляет собой разделение дома на два самостоятельных жилых объекта, каждый из которых будет меньше по площади.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Статья 252 ГК РФ разрешает выделение доли одного из собственников в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.

Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты, то есть, произвести полномасштабную перепланировку.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельный вход, то выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях законодательство дает совладельцам возможность перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования, такие, как кухня, санузел, другие подсобные помещения, останутся в совместной собственности.