Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется купля-продажа дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.
Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.
Основные нюансы в процессе продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи дома — важный документ
Прежде чем рассматривать сам процесс оформления договора и его стоимость, давайте кратко рассмотрим общий порядок мероприятий, проводимых при купле-продаже недвижимой собственности. Первое, что стоит отметить, это необходимость обращения в специальный государственный орган – Росреестр, который отвечает за регистрацию недвижимого имущества на новых лиц при его дарении, продаже и прочей передачи в постоянное пользование на правах хозяина.
Законодательство РФ регламентирует, возможность оформления договора в двух формах:
- письменной форме, незаверенной нотариусом, но только в том случае, когда происходит полное дарение имущества;
- документальной форме с обязательным нотариальным удостоверением сделки во всех остальных случаях передачи имущества.
При обращении в Росреестр с первым видом договора купли-продажи дома оплатить необходимо только госпошлину за проведение перерегистрации собственности на другое лицо. Осуществление сделки с нотариальным заверением потребует больших трат, которые заключаются и в оплате пошлины государству, и в оплате услуг нотариуса.
Многие люди думают, что, работая с нотариусом, можно полностью обезопасить себя от каких-либо рисков при передаче имущества стороннему лицу, но это не так. На сегодняшний день получить доступ к необходимой информации при проведении переоформления имущества можно в том же Росреестре, заплатив небольшую пошлину. В государственном органе любому лицу могут предоставить регистрационные данные на определенную недвижимость, если оно участвует в сделке по передаче такового.
Справедливости ради стоит отметить, что работа с нотариусом более проста и не проблематична при осуществлении всех необходимых процедур походу сделки. Важно помнить, что перед составлением договора по купли-продажи, также необходимо собрать некоторые документы и повести правильную оценку стоимости недвижимой собственности.
Можно ли продать дом без документов
Дом и земельный участок продать без документов в официальном порядке не получится – такую сделку не зарегистрирует Росреестр.
При наличии юридических прав на имущество, но отсутствии подтверждающих бумаг на руках, целесообразнее обратиться территориальное отделение Росреестра для восстановления необходимых документов, тем более, сейчас их число значительно сократилось и несколько справок заменяется одной.
Вариант с продажей дома без каких-либо документов возможен только при фактическом расчете по договоренности с покупателем, но ни один покупатель не пойдет на подобную сделку. Ведь в таком случае, он фактически отдает свои деньги за неизвестное имущество, право собственности на которое может находиться совсем у другого человека.
Современное законодательство идет навстречу собственникам недвижимости, упрощая процедуры работы с документами. Таким образом становится проще соблюсти установленный порядок, чем пробовать его обойти или пропустить какие-то этапы.
Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:
- адрес объекта;
- регистрационный номер;
- стоимость;
- сроки заключения соглашения;
- форма расчета (наличная или безналичная);
- персональная информация о покупателе и продавце.
ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.
После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.
Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:
- личное обращение;
- через МФЦ;
- на интернет-портале Госуслуг.
Определение стоимости недвижимости
Решив для себя: «Хочу продать частный дом», продавцу нужно проанализировать рынок недвижимости в своём регионе. Это поможет определить актуальную цену вашего домовладения. Если брать стоимость «с потолка», покупателя можно ждать годами.
Можно передоверить продажу частного дома профессионалам. Но при обращении в риэлтерское агентство, продавец должен знать, что оплачивать услуги специалистов придётся из своего кармана. Поэтому большинство продавцов предпочитают заключать договора купли продажи без посредников.
Для определения стоимости, дома существует два способа оценки: инвентаризационная и рыночная. Первый вариант далёк от реальности, инвентаризационная оценка используется при передаче частного дома в дар, по наследству и для постановки строения на государственный учёт.
Продавцу необходимо знать, что если строительство дома завершено менее трёх лет назад, потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости дома. Если оценка недвижимости проводится при помощи сторонних организаций, нужно заплатить 6 000-8 000 рублей за услуги.
Придётся заплатить и государственную пошлину в размере 6 000 рублей. Сюда входит регистрация сделки, права на недвижимость и земельный участок. Если для передачи денежных средств используется банковская ячейка, придётся выложить около 12 000 рублей.
Можно проверить чистоту сделки при помощи юриста – 2 000 рублей. Если юридическая организация будет курировать сделку на всех этапах – 35 000 рублей.
Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2022 год.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом. Если дом или строение не зарегистрированы в установленном порядке, от приобретения лучше воздержаться. К тому же упрощённый порядок регистрации строений – «дачная амнистия» – заканчивает своё действие уже в марте будущего года.
Кадастровый паспорт на дом. Позволит убедиться, что реальные параметры дома или нежилого строения соответствуют тем, что отражены в данных ГКН.
Выписка из ЕГРП на дом. Необходима по тем же основаниям, что и аналогичная выписка на земельный участок. Потенциальному покупателю лучше и эту выписку заказать самостоятельно.
Документы о подключении к коммуникациям. Если дом подключён к сетям электроснабжения, водопроводу, газопроводу, необходимо проверить соответствующие документы о подключении. Они позволят убедиться, что продавец подвёл все коммуникации законно. Владелец продаваемого дома должен предоставить все договоры о подключении с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
В частности, с местными энергетиками («Договор о технологическом присоединении к сетям электроснабжения»), коммунальщиками («Договор водоснабжения»), газовиками («Договор о подключении к газораспределительным сетям»). Если таких договоров у продавца не окажется, стоит хотя бы выяснить нужную информацию у самих РСО. При необходимости, отправившись туда вместе с продавцом.
Существуют некоторые особенности при оформлении документов о подключении к коммуникациям, когда дом расположен в садовом товариществе (СНТ). В ряде случаев продавец может заключить договор о пользовании сетями СНТ с товариществом, в ряде случаев – быть членом товарищества, а договор с РСО заключён уже самим СНТ. В подобных ситуациях всю информацию стоит дополнительно уточнить у правления товарищества.
Домовая книга, выписка из домовой книги. Необходимо проверить домовую книгу, если продаваемый дом считается жилым. Проверка оригинала домовой книги позволит убедиться в том, что на момент продажи в доме нет зарегистрированных по месту жительства лиц.
Для большей подстраховки можно посетить вместе с продавцом местный отдел Федеральной миграционной службы (ФМС) и получить официальную выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Если домовой книги нет как таковой или она утрачена, ФМС лучше посетить с продавцом в любом случае.
Список документов для продажи дома с земельным участком 2022
- представить документы купли-продажи для совершения регистрационных мероприятий одним из способов, указанных в законодательстве;
- подготовить и проверить пакет документов, необходимый для последующих процедур;
- оформить договор и акт передачи в письменной форме;
- прийти к взаимной договоренности обо всех существенных и дополнительных условиях сделки (предмет, стоимость, сроки и т. д.);
- забрать документы, подтверждающие переход права собственности к новому лицу.
- дождаться проведения правовой экспертизы в территориальном учреждении Росреестра;
- Составление специального акта, который бы подтверждал фактическую передачу недвижимости от лица к лицу.
- информация о лицах, которые выступают сторонами сделки;
- меры ответственности при неисполнении достигнутых договоренностей.
- сведения о продаваемом объекте недвижимости, ее стоимость;
- их права и обязанности в отношении друг друга;
Как оформить продажу частного дома с прилегающим земельным участком
Если на территории есть жилые постройки, то вам нужно знать, как оформить продажу дома с земельным участком. В этом случае перечень документов будет шире, поскольку вам необходимо будет доказать право собственности не только на землю, но и на возведённый на ней объект.
Кроме того, потребуются такие документы:
- разрешение на проведение строительства на участке;
- заключение независимого оценщика;
- квитанции об оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки (в том случае, если в доме официально проживают лица, не достигшие совершеннолетнего возраста, пенсионеры или люди с ограниченными возможностями).
Оформление сделки по продаже дома с участком предполагает прохождение таких этапов:
- проверка пакета документов (желательно привлечь к этому процессу юриста, специализирующегося на вопросах земельного права);
- установление даты и места заключения сделки;
- подписание договора в Росреестре;
- проведение расчёта (при использовании наличных средств процесс может проходить непосредственно на месте в присутствии регистратора, при безналичном расчёте сторонам нужно поехать в банк);
- получение расписки от регистратора о приёме документов;
- выдача свидетельства о праве собственности на дом и участок (в течение 14 дней) покупателю и аннулированного документа продавцу.
Чтобы избежать ошибок и дополнительных временных затрат стоит привлечь к сопровождению сделки профессионалов.
Документы, необходимые для продажи квартиры в 2022 году – перечень
При помощи риелторов или самостоятельно Производится оценка недвижимости Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т.
д Стоит найти покупателя — Покупатель осматривает недвижимость И проводятся переговоры Составляется предварительное соглашение Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей Собираются все необходимые документы Для совершения сделки Оформляется основной договор В 3 экземплярах Готовится акт Приема-передачи дома Основные понятия Договор купли-продажи – основной документ, которым стороны достигают договоренности при проведении сделки.
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.
Похожие записи: